“Purtroppo il cambio di vento del mercato è evidente. I numeri del primo trimestre dell’anno lo hanno evidenziato in maniera chiara, in particolare nei grandi centri urbani. Ci sono i due dati emblematici di Milano e Bologna, che superano il 20% di transazioni in meno. Il motivo principale è l’aumento dei tassi, che negli ultimi otto mesi sono cresciuti di 400 punti base: una circostanza che ha destabilizzato chiunque era alla ricerca di una casa”. Lo scenario delineato da Enzo Albanese, Presidente Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d’affari) di Milano, Monza Brianza e Lodi, è ormai sotto gli occhi di tutti. Il motivo è soprattutto il continuo aumento dei tassi disposto dalla Bce guidata da Christine Lagarde, che influisce direttamente sul costo dei mutui: quelli nuovi a tasso fisso potrebbero costare il doppio nel corso di quest’anno, quelli variabili (sempre per nuovi contratti) crescere anche del 65%. Ma c’è anche un altro elemento che comincia a incidere sulle compravendite: la direttiva Ue sulle case green che imporrà nei prossimi anni di alzare il livello di efficientamento energetico delle case. Ora chi vuole comprare un immobile con una classe energetica bassa potrebbe rischiare addirittura di non ricevere nessun finanziamento dalla banca.
Qual è la situazione sul mercato immobiliare in questo momento?
C’è un momento di riflessione per vedere quello che accadrà. Per ora niente di buono. Anche se dovesse diminuire l’inflazione i tassi non si ridurrebbero da un giorno con l’altro. Nei prossimi 24, se non 36 mesi, dovremmo adeguarci a questa situazione e il mercato dovrà metabolizzare il nuovo trend e farci i conti, sia l’operatore, sia le famiglie. Siamo stati per cinque anni con tassi dei mutui anche negativi o che a lungo termine erano abbondantemente sotto l’1,5% (in molti casi addirittura sotto l’1%) e forse la vera anomalia era quella. Ora ci aspettiamo che si possano stabilizzare intorno al 3-3,5%.
Ma a questi valori ci si arriverà fra due o tre anni?
Fra due anni. Dopo che l’inflazione sarà tornata sotto controllo.
Perché occorrono tempi più lunghi per vedere gli effetti di una discesa dell’inflazione sui mutui?
Non possiamo non tenere in considerazione quello che succede dall’altra parte dell’Oceano. Rispetto agli Usa viviamo situazioni differite di dodici mesi. Adesso negli Stati Uniti la Fed non ha aumentato i tassi, non perché non ce ne fosse bisogno, ma per dare un po’ di respiro all’economia. Se lì sono ancora in questa situazione, noi non possiamo pensare che qui tutto torni come prima in pochi mesi.
Due o tre anni di flessione del mercato non sono pochi da sopportare.
Più o meno succede sempre così: sembra che i periodi siano lunghi, ma alla fine per tornare a stabilizzare il mercato ci vogliono questi tempi. D’altra parte da qui a fine anno sono previsti un altro paio di ritocchi della Bce ai tassi. Fino a quando avremo i tassi in salita resteremo in questa situazione.
Qualcuno prevede che il tasso fisso dei mutui arrivi anche al 6%: i costi aumenteranno veramente così tanto?
Il variabile a breve è un po’ più alto rispetto al fisso. Quest’ultimo sconta la previsione di un possibile blocco dell’inflazione. Di fatto, comunque, un aumento di 400 punti base in otto mesi non è mai successo da quando c’è l’Unione europea. Quando si ha una situazione così dirompente in tempi così rapidi certamente si crea uno scompenso al mercato.
Succederà che il ceto medio o medio basso non comprerà più o comprerà meno?
Lo abbiamo riscontrato anche in altri momenti storici. La fascia media e medio-bassa è il primo mercato che risente di queste variazioni. Lo vediamo già oggi. C’era un mercato di fascia medio-bassa che faceva più ricorso al credito, a maggior ragione in un momento in cui i tassi dei mutui erano così bassi. La fase attuale sta portando questa fascia, che rappresenta un 25-30% del mercato, un po’ fuori dalla possibilità di acquisto.
Cambierà anche la tipologia di appartamento da vendere?
I tassi bassi avevano portato ad aumentare la metratura. A pari condizioni l’acquirente comprava più metri quadrati. Adesso i ticket di acquisto si dovranno ridurre e se c’è bisogno di accedere al credito occorre diminuire il costo dell’unità immobiliare.
Si venderanno case più piccole?
Sì, si venderanno case leggermente più piccole. Poi però ci sono anche altri scenari che si stanno evidenziando. Riguardano la finanza sostenibile, la tassonomia, su cui l’Europa sta insistendo tantissimo. Una circostanza di cui la Bce terrà conto nel dare indicazioni agli istituti di credito che dovranno finanziare gli acquisti di immobili a scarsa efficienza energetica. Oggi la casse energetica dell’immobile, nell’ambito del credito, comincia a essere un distinguo molto forte.
Vuol dire che se un immobile ha una classe energetica inferiore il mutuo sarà più caro?
Lo scenario potrebbe essere quello di tassi maggiori e periodo di finanziamento più corto. Per un immobile di classe G in un mutuo a 30 anni la garanzia per la banca diventa più debole.
Anche perché quella casa nei prossimi anni, secondo la direttiva Ue, dovrebbe essere sistemata per alzare il livello di efficienza energetica. Quanto incide questo elemento?
Se non si interviene per efficientare la casa, l’istituto di credito si troverà ad avere una garanzia molto più debole. Nel caso di insolvenza del creditore diventerà un problema.
Per questo, quindi, si chiederanno tassi dei mutui più alti?
Sicuramente impatterà. Come non è ancora dato sapere. Che qualcosa stia cambiando ne abbiamo già avuto sentore. Intanto succede sempre di più che il cliente si informi sulla classe energetica. Se trova l’immobile che gli interessa magari ci passa sopra, ma è un elemento su cui si punta sempre più. Poi gli istituti di credito cominciano a porre una grande attenzione su quella che è la solvibilità del soggetto che viene finanziato.
Quindi per questi tipi di case si potrebbe pagare di più?
Potrebbero costare di più o addirittura, in alcuni casi, non essere più oggetto di finanziamento. Fino a poco tempo fa il documento di classe energetica allegato all’acquisto era una formalità. Molti di questi documenti lasciano anche un po’ a desiderare, ci sono certificazioni fatte on desk guardando su google maps l’edificio. Adesso comincia a essere una discriminante. Su queste basi le banche potrebbero ridurre in maniera drastica l’erogato o addirittura negarlo. Dipenderà molto dalla forchetta che sarà determinata dalla Bce, di cui le banche dovranno prendere atto.
La Bce darà indicazioni anche sui finanziamenti per acquistare le case?
Sulla tassonomia e la finanza sostenibile ha già detto in maniera chiara che strada vuole percorrere.
Dirà alle banche di proporre tassi migliori per gli immobili con alta efficienza energetica?
Potrebbe e riteniamo che questo possa essere un acceleratore fortissimo per distinguere il mercato se non viene in qualche modo governato. Tutto questo dovrebbe impattare meno sulle nuove costruzioni perché di fatto oggi nascono già tutte quante in classe energetica A+++: almeno da questo punto di vista il problema non si dovrebbe porre.
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