Per comprarsi casa bisogna lavorare una vita. E se va avanti così forse bisognerà aspettare quella successiva. Al di là della battuta c’è poco da ridere, guardando i dati della ricerca della piattaforma Ener2Crowd.com, secondo la quale chi abita a Milano con una retribuzione di 1.750 al mese risparmiando 7mila euro all’anno dovrà aspettare oltre 50 anni per acquistare un immobile da 100 metri quadrati del costo di 352mila euro.
E in altre città come Roma e Firenze ci si mette un po’ di meno, ma sempre oltre i 40 anni, con costi e stipendi un po’ diversi. Per non parlare di Bolzano, dove con retribuzione e reddito simili a quelli di Milano e costi dell’immobile più alti si aspettano più di 60 anni. Ma il mercato immobiliare è diventato così difficile? Lo chiediamo a Vincenzo Albanese, presidente di Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d’affari) per Milano, Monza e Lodi.
Presidente, l’acquisto di un immobile è diventato veramente l’impegno di una vita?
Cento metri nella seconda fascia di Milano, bordo circonvallazione ad uscire, costano intorno ai 400mila euro. Se il calcolo sui soldi necessari lo faccio sul risparmio rispetto allo stipendio, una persona che prende 1.500 euro non risparmia nulla a Milano, bastano appena appena per campare.
La ricerca parla di 1.750 euro di stipendio e un risparmio di 7mila euro all’anno, cosa si può fare con questi numeri?
Chi fa così è già bravo. Con un solo stipendio a Milano e senza l’aiuto iniziale dei genitori secondo me difficilmente si compra una casa. Anche in periferia. Con due stipendi, uno da dedicare all’acquisto e al risparmio e l’altro per i costi di una famiglia, diventa un impegno che normalmente con un 20% iniziale e un mutuo trentennale si riesce a portare a termine. Però ci vogliono due stipendi.
Ma è una situazione di adesso?
A Milano è così da sempre, è peggiorata negli ultimi anni: l’impatto maggiore lo abbiamo avuto adesso con l’inflazione, però è una situazione degli ultimi dodici mesi. Noi per dieci anni siamo stati senza inflazione e con i tassi che erano un’anomalia, perché non è il 4% attuale il problema del tasso, era l’1% di prima che era l’anomalia. O i tassi negativi.
Adesso il mercato com’è?
Da settembre 2022 abbiamo cominciato a notare un leggero calo del numero delle transazioni, i prezzi non si sono ancora mossi, non sono ancora in fase di flessione perché sul residenziale il privato è sempre più resiliente nel fare un repricing su quello che sono i prezzi attesi. Ci vuole ancora un po’ di tempo.
Da questo punto di vista si mantengono ancora gli stessi prezzi?
I prezzi sono ancora quelli del 2022 tranne veramente poche eccezioni. Per arrivare a una fase di mercato diversa ci vuole più tempo, ci vogliono 12-18 mesi. Da qui ai prossimi 12 mesi ci potrebbe essere una leggera flessione su quello che sono i prezzi di oggi. C’è un mercato riflessivo specialmente nella fascia medio-bassa, perché ha visto l’aumento dei costi in particolare sui tassi dei mutui.
Ma qual è il dato delle compravendite?
Le compravendite nel 2022 sono andate molto bene, sia per quanto riguarda i dati nazionali che milanesi. Quello che sta creando un momento di riflessione sulle compravendite sono i tassi: una rata di mutuo rispetto a un anno fa non è raddoppiata ma più o meno è salita del 70%.
Colpa della Bce che ha aumentato i tassi di interesse?
L’anomalia erano i tassi di prima all’1%. Chi ha avuto questa finestra temporale e ha usufruito dei tassi all’1% con un mutuo a tasso fisso trentennale ha fatto un ottimo affare, ha sfruttato il momento giusto. Credo che un buon tasso per fare un acquisto di un immobile possa essere intorno al 3,5-4%. Sarebbe un tasso assolutamente logico. Il problema è che in Italia negli ultimi anni non abbiamo avuto un adeguamento sugli stipendi, sono rimasti fermi da un po’ di tempo. L’utente ha perso potere d’acquisto principalmente dovuto all’inflazione. Poi la nostra rispetto agli Usa è un’inflazione diversa, la loro è economica, la nostra di costi, è stata speculativa, energetica. Che poi l’Europa debba seguire gli Usa con l’aumento dei tassi, che qui i tassi si aumentino in una situazione del genere, ha veramente poco senso.
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