Allungare la durata dei mutui. Il rialzo dei tassi di interesse da parte della Bce sta pesando sempre di più su chi ne ha contratto uno a tasso variabile. E il Governo, con il placet dell’Abi, l’Associazione bancaria italiana, spinge in questa direzione per rendere sostenibili i pagamenti di chi, a causa della politica della Banca centrale europea per bloccare l’inflazione, ha visto aumentare a dismisura gli esborsi per la sua casa. Il ministro Salvini ha fatto sapere che sono in corso contatti con le banche per aprire la strada a questa possibilità, riducendo l’importo delle singole rate e spalmando nel tempo la scadenza dei pagamenti.
Una misura che non inciderà direttamente sul mercato immobiliare e sul suo andamento, ma che sicuramente darà più respiro ai clienti che, dopo aver beneficiato dei tassi bassi degli ultimi anni grazie alla scelta del mutuo variabile, devono fare i conti con un’impennata dei costi impetuosa e repentina, cui è difficile far fronte.
La strada, spiega Enzo Albanese, presidente di Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d’affari) di Milano, Monza Brianza e Lodi, è quella dell’individuazione di una rata sostenibile, e quindi più contenuta rispetto a prima, allontanando nel tempo il momento dell’estinzione del mutuo: “Se fisso una rata costante – dice Albanese – il mutuo può passare da trentennale a 35 o 40 anni, ma evito il default. L’importante è fissare una rata sostenibile. Per gli istituti di credito è assolutamente indifferente: non è che stanno facendo un regalo”.
Grazie alla Bce e alla sua politica antinflazionistica certi mutui sono saliti alle stelle. Come si può rimediare?
Allungando il periodo del mutuo, fermo restando che l’istituto di credito non mette nulla di proprio. Gli interessi maturati vengono spalmati in fondo al contratto, con un allungamento delle rate. Se ho un mutuo trentennale, c’è il rischio che diventi di 32-33-35 anni, dipende da quanto durerà l’effetto dei tassi e quanto sono gli interessi che maturo e che vengono spalmati in coda.
È una cosa che già si può fare?
Ci sono già dei mutui simili fissati contrattualmente con la banca. Si chiama rata costante. Fisso una rata, appunto, che diventa costante e l’eventuale differenziale di tasso lo porto in fondo, allungando automaticamente la durata del mutuo. In passato veniva utilizzato come tipo di contratto da parte degli istituti di credito.
Quindi se io stabilisco una rata a 800 euro che rimane fissa, per arrivare alla cifra complessiva prevista, invece di pagare per 30 anni, pago per qualche anno in più?
Esatto. Negli ultimi 4 o 5 anni queste formule si sono perse per strada, perdendo di vista il fatto che i mutui vanno valutati non nel momento in cui si fanno, ma anche sul lungo periodo. Se prendo un mutuo variabile e non sono stato accorto rischio poi di pagare queste variabili. Molti hanno goduto in una prima fase del fatto che i tassi erano bassissimi e ora pagano le conseguenze di non aver posto l’attenzione che si doveva a certi aspetti del contratto.
La rata costante potrebbe essere una delle soluzioni al problema del rincaro dei mutui?
Sicuramente è una delle soluzioni che potrebbe dare una boccata d’ossigeno alle persone in difficoltà. Bisogna capire da dove si parte: ci vuole un meccanismo che metta in condizione di definire oggi la rata più coerente per il soggetto che ha contratto un mutuo. Se ho avuto un innalzamento dei tassi e ho una rata che non sono in grado di sopportare economicamente, non può essere la rata attuale quella che fisso: bisogna trattare con l’istituto di credito un contratto in cui ho una rata costante. Ma la fisso io, facendo allungare la durata del mutuo.
Ma questo tipo di mutuo non veniva suggerito in precedenza?
Normalmente questo tipo di mutuo sul variabile veniva suggerito alle persone dai consulenti o dall’istituto di credito. Poi è successo che si faceva il fisso, perché era conveniente, pagando qualcosa in più di interessi rispetto al variabile, ma dormendo sonni tranquilli. Chi ha voluto speculare con un mutuo variabile perché sembrava che i tassi rimanessero bassi all’infinito oggi paga questa scelta. Poi che ci sia stata un’impennata repentina dei tassi è evidente, però che rimanessero per 30 anni convenienti era assolutamente anacronistico.
L’allungamento dei muti può incidere in qualche modo sul mercato?
Sul mercato non impatterà più di tanto, può essere vista favorevolmente da chi ha già contratto un mutuo variabile. Fermo restando che si deve fissare una rata che si è in grado di pagare.
La surroga del mutuo, cioè il passaggio a una banca che faccia condizioni migliori, può servire a risolvere i problemi di chi ha visto aumentare gli esborsi per il mutuo della casa?
Non è neanche da pensare. Se faccio una surroga da un variabile a un fisso devo prendere quelli che sono i tassi attuali. La surroga servirebbe per passare a una banca che fa condizioni migliori. In questo caso non c’è.
Chi deve contrarre un mutuo oggi come si deve comportare?
Chi deve farsi un mutuo oggi ha l’opportunità di fissare tutti i paletti nel contratto, può decidere di farselo modulare, di mettere una rata costante, può negoziare con l’istituto di credito nella fase di erogazione, scegliendo tutte quelle formule che gli garantiscono un paracadute. Il problema vero è per coloro che hanno utilizzato la finestra dei tassi bassi per mantenere un mutuo a tasso variabile. Hanno avuto un risparmio non da poco nella fase in cui i tassi erano negativi. Purtroppo si sapeva che la variabile tassi rimaneva aperta. Se non hanno inserito delle garanzie oggi ne pagano lo scotto.
Ma di chi è la colpa di questa situazione?
Non lo so. Degli istituti di credito che non li hanno messi in guardia, del consulente che li ha assistiti nell’erogazione del prestito ma che non li ha sufficientemente tutelati o del cliente stesso che va per la sua strada senza ascoltare nessuno. In una situazione come quella che avevamo un’attenzione su quello che poteva essere una sorta di ombrello di garanzia andava suggerita a chi ha contratto il mutuo.
L’allungamento della durata dei mutui deve essere disposto dal Governo o ci possono pensare le banche? Se è vera l’ultima perché non ci hanno pensato prima?
Il Governo può dare il là come indicazione, ma poi è un contratto che devono fare gli istituti di credito. Non penso che possa essere normata per legge. Sono formule che gli istituti di credito hanno ben chiare: quello della rata costante è un mutuo che si fa da sempre. Le banche potevano pensarci prima? Sì, ma la situazione è cambiata in modo repentino.
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