Si avvicina per moltissimi condomini italiani il momento in cui tutti i condomini si dovranno riunire nelle temute assemblee, nel corso delle quali molti si troveranno a votare la nuova rendicontazione decisa dall’Amministratore che, invece, sarà oggetto di altre votazioni che si terranno altrove. La comune, comunque, è che il periodo delle assemblee condominiali è tendenzialmente quello primaverile, associato sia alla chiusura del periodo amministrativo, che (in alcuni casi) alle decisioni sui lavori che saranno messi in cantiere durante il periodo estivo.
Per comprendere meglio come funzioni questo particolare organo, durante la diretta di oggi di UnoMattina è intervenuta l’avvocato cassazionista Elisabetta Zoina, che ha posto subito l’accento proprio sul fatto che “è l’organo condominiale più importante, nonché l’unica sede deliberativa del condominio“. Infatti, tutte le decisioni prese in sede delle assemblee condominiali “sono vincolanti e hanno valore di legge”, non solo per i presenti ma anche, nel caso quantomeno si sia raggiunto il quorum di partecipanti, “anche per chi non ha partecipato o ha votato contro e, quindi”, sintetizza Zoina, “parteciperanno alle spese deliberate in assemblea anche i condomini che non hanno partecipato”. Come si anticipava questo è il periodo in cui in molti stabili si organizza la cosiddetta assemblea ordinaria che va convocata “almeno una volta all’anno per presentare il rendiconto”, ma che può essere accompagnata anche da altre assemblee condominiali straordinarie, ovvero “tutte le ulteriori che vengono deliberate”.
Assemblee condominiali: come funzionano le convocazioni e i quorum per i voti
La materia delle assemblee condominiali è strettamente regolamenta dalla legge e, in particolare, dal Codice civile, nel quale vengono anche indicate le modalità di convocazione, un momento che secondo Zoina è “fondamentale”. Infatti, “ogni delibera è invalida se non risulta che tutti gli aventi diritto e i condomini siano stati regolarmente convocati” con una delle tre modalità previste dalla legge: “fax, raccomandata postale o a mano (con obbligo di firma) e posta elettronica certificata“, mentre le notifiche con la mail ordinaria sono da considerarsi nulle.
Dalla pandemia, inoltre, è stato modificato il Codice Civile per permettere la stabilizzazione “dell’assemblea in video conferenza“, che tuttavia deve essere accettata dalla “maggioranza dei partecipanti”, oltre che essere deliberata fin da subito. Non è possibile, insomma, “convocare un’assemblea in presenza e poi permettere ad alcuni di collegarsi telematicamente”. Infine, il focus sulle assemblee condominiali si è concluso con una specifica riguardo alle votazioni, che seguono il principio “della maggioranza doppia, sia per teste, che per quota millesimale. Si contano sia le persone fisiche che hanno votato”, spiega Zoina, “e si calcolano anche le quote millesimali”. Raggiunto il quorum di il quorum delle presenze, per i singoli voti, invece, si possono “richiedere maggioranze diverse“.