Intervengo volentieri nel dibattito iniziato da Antonio Intiglietta sul c.d. Social Housing, affrontando il problema anche dal punto di vista normativo, con riferimento alle innovazioni legislative recentemente introdotte a livello regionale e nazionale.
La prima “provocazione” dell’articolo di Intiglietta è di tutta evidenza: nella nostra regione – e più in generale nel nostro Paese – vi è una cronica carenza di alloggi in locazione.
Detta carenza riguarda, in particolare, alloggi in affitto a canone sostenibile, ma coinvolge anche il mercato della locazione a canone di mercato. Negli altri Paesi europei, la percentuale di alloggi in affitto è decisamente più alta, e raggiunge, in Germania, percentuali equivalenti a quelle delle case in proprietà. La situazione italiana, invece, incide negativamente, secondo tutti gli esperti del settore immobiliare, sugli equilibri sociali ed economici delle nostre città.
Questa emergenza è stata in parte riconosciuta sia dal legislatore lombardo, con la legge regionale 14/2007 che regola, i servizi abitativi a canone convenzionato, sia a livello centrale con gli interventi dell’ultima legge finanziaria e del Piano Casa, che contengono agevolazioni per le case in locazione.
Più specificamente, la L.R. 14/07 ha inserito nella nozione di edilizia residenziale pubblica anche «i servizi abitativi a canone convenzionato», al fine di incrementare l’offerta di “alloggi in affitto” con vincolo trentennale, stabilendo altresì che detti interventi possono essere realizzati anche da soggetti privati, le cui esigenze imprenditoriali vengano “valorizzate” dalla disposizione di cui all’art. 2, comma 2, lett. d). Quest’ultimo articolo prevede, infatti, che la determinazione del canone di locazione – il cui ammontare deve essere inferiore a quello di mercato – deve coprire gli oneri di realizzazione, recupero e acquisizione, nonché i costi di gestione dell’immobile, tenuto conto della redditività dell’investimento.
Con l’emanazione di questo provvedimento la Regione Lombardia dimostra di aver preso atto, innanzitutto, dell’evoluzione del concetto di edilizia residenziale pubblica, la quale non riguarda più solo le famiglie in stato di grave disagio, ma coinvolge tutti i cittadini che non sono comunque in grado di sostenere i canoni di libero mercato, ovvero che hanno esigenze di tipo temporaneo determinate da condizioni di lavoro e di studio.
Un secondo aspetto rilevante della normativa in parola è l’equiparazione del ruolo dei privati a quello del pubblico nell’ambito dell’attività di realizzazione di edifici in questione. Anche in questo caso il legislatore ha saputo cogliere un’esigenza evidente nel sistema dell’edilizia residenziale pubblica: vale a dire quella di affiancare agli operatori pubblici (Comuni e Aler) soggetti privati qualificati, che possono svolgere, anche in questo settore, un ruolo fondamentale secondo il principio di sussidiarietà orizzontale.
È interessante notare che, nel corso della precedente legislatura, anche il Governo nazionale ha introdotto novità normative di contenuto analogo alle disposizioni regionali appena menzionate.
Ad esempio, nell’ultima legge finanziaria (L. 244/07) l’art. 2, comma 285 ha riconosciuto la natura di servizio economico di interesse generale alle «case di abitazione non di lusso sulle quali grava un vincolo di locazione ad uso abitativo per un periodo non inferiore a 25 anni». Più recentemente, il D.M. 22.4.2008, nel sottrarre al regime della notifica degli aiuti di Stato i programmi di edilizia sociale promossi da Regioni e Comuni, ha definito alloggio sociale «l’unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente, che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato».
Nella stessa direzione si sta muovendo anche il Piano Casa del Governo in carica, di cui sono stati anticipati alcuni contenuti su i più importanti organi di stampa.
Vi è, dunque, in questo momento un ampio consenso attorno ad alcuni principi fondamentali per una riforma organica del sistema dell’edilizia residenziale pubblica.
Fra questi, in primis, il definitivo riconoscimento dell’aumento del bisogno di casa a prezzi calmierati (principalmente in affitto), il quale non riguarda solo i ceti più disagiati, ma anche fasce di popolazione con redditi medi, che non sono in grado di accedere – specialmente in alcune zone del Paese – agli alloggi a prezzo di mercato. Occorre, quindi, uscire dall’identificazione rigida dei beneficiari degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, fondata su requisiti di reddito spesso talmente bassi da risultare privi di credibilità.
In secondo luogo, è necessario attribuire chiaramente la natura di servizio di interesse generale agli alloggi destinati all’affitto e alla proprietà a prezzi calmierati. Sino ad ora, infatti, la nozione di servizio da realizzare nell’ambito di un intervento di sviluppo urbanistico sul territorio si risolveva nella definizione dei c.d. “standard urbanistici”, tradizionalmente identificati con i parcheggi, le aree a verde, le scuole, gli impianti sportivi e così via. Sarebbe, dunque, opportuno portare a compimento il percorso normativo iniziato nell’ultima finanziaria, comprendendo nella definizione dei citati standard urbanistici anche unità immobiliari in affitto o in proprietà a prezzo calmierato.
Così facendo, oltre ad agevolare l’imprenditore dal punto di vista economico, consentendo la realizzazione diretta di case di abitazione, in luogo della cessione di aree e della realizzazione di opere di interesse generale, si favorirebbe uno sviluppo più equilibrato dei nuovi interventi edilizi, che potrebbero avere al loro interno mix funzionali di alloggi in proprietà a prezzo di mercato e di affitto ovvero di proprietà a prezzi calmierati, superando così la fallimentare esperienza dei quartieri “ghetto” di edilizia residenziale pubblica degli anni ‘60 e ’70.
Infine, come già accennato, il percorso normativo dovrebbe consentire a soggetti privati qualificati di svolgere un servizio di grande rilevanza sociale, quale è quello dell’edilizia residenziale “pubblica”. Ovviamente, l’ingresso dei soggetti privati comporta la necessità di una regolamentazione, la quale potrebbe essere garantita da riconoscimenti, a livello regionale, attraverso l’istituto del c.d. “accreditamento”, che ha già dato buoni risultati in Lombardia nel settore della formazione, della sanità e dell’assistenza.
In conclusione, una riforma organica, che a livello regionale rendesse da subito applicabili detti principi, unitamente ad una riforma nazionale, che introduca in materia fiscale le necessarie agevolazioni – cui si riferisce ad esempio l’articolo di Intiglietta -, consentirebbe ai soggetti pubblici e privati presenti sul territorio di affrontare con strumenti idonei un problema di grande rilevanza per lo sviluppo della nostra città e del nostro Paese.