“Edilizia, servono 8 miliardi” è il titolo con il quale Il Sole 24 Ore del 29 gennaio lancia un ulteriore grido di allarme su un settore che rischia di subire una pesante flessione nel 2009 con la perdita di posti di lavoro (250.000 secondo fonti ANCE riportate nello stesso articolo).
Le richieste degli imprenditori sono chiare: le risorse del decreto anticrisi sono insufficienti, servono maggiori investimenti per la realizzazione di infrastrutture pubbliche. Tale richiesta si scontra con la necessità di utilizzare i limitati fondi pubblici disponibili per i c.d “ammortizzatori sociali” a sostegno del settore industriale.
La carenza di risorse colpisce anche il “piano casa” che il governo non riesce a promulgare e i cui fondi sembrano inevitabilmente destinati alle misure straordinarie per il sostegno dell’occupazione. Una crisi così profonda non può essere affrontata con i metodi tradizionali della distribuzione di fondi pubblici per la realizzazione di infrastrutture e case.
Proviamo invece a esaminare gli aspetti più evidenti del mercato immobiliare negli ultimi anni. Tale mercato ha privilegiato la realizzazione di immobili del segmento medio-alto in proprietà (il 73,4% degli italiani nel 2006 viveva in case di proprietà (fonte Il Sole 24 Ore 29-01-2008) sostenuto da un agevole accesso al credito. I soggetti che hanno beneficiato di tale tendenza sono stati i proprietari delle aeree (rendita fondiaria) che hanno immesso sul mercato aree a prezzi sempre più elevati. Questa tendenza ha contribuito a un rapido sviluppo edilizio ma anche al consumo del territorio e alla lenta ma inesorabile espulsione delle classi medio-basse dalle grandi città.
È evidente che per modificare questa caratteristica del mercato immobiliare occorre anche il sostegno pubblico che si esprima però attraverso nuove forme di collaborazione pubblico-privata per la realizzazione di alloggi in affitto e in proprietà a prezzo calmierato. Occorre introdurre un’offerta “anticiclica” di abitazioni, rilanciando un segmento di mercato trascurato negli ultimi anni.
Agevolare tale offerta a livello statale, regionale e locale potrebbe contribuire alla realizzazione di alloggi in affitto e in proprietà a prezzi moderati garantendo anche un equilibrio del mercato immobiliare nelle grandi città. Alcuni esempi: il Comune di Milano ha recentemente indetto una gara per l’assegnazione di aree comunali a soggetti privati con un prezzo a base d’asta decisamente inferiore a quello di mercato.
Il criterio di aggiudicazione di tale gara non è però fondato esclusivamente sull’elemento prezzo ma piuttosto sulla qualità progettuale e sulla capacità dell’operatore di proporre “un mix funzionale” di abitazioni in proprietà e in affitto a prezzi moderati. Il Comune ha scelto di mettere sul mercato una parte del proprio patrimonio non per “fare cassa” ma per individuare uno o più operatori in grado di realizzare abitazioni di qualità a prezzi moderati.
E proprio in questi giorni i principali quotidiani hanno riportato la notizia secondo cui il Comune di Roma intende realizzare, nei prossimi mesi, una procedura analoga per l’alienazione di una parte del patrimonio comunale. È ancora di questi giorni la notizia che la giunta regionale lombarda ha approvato una modifica della legge urbanistica regionale che consente la realizzazione di alloggi di edilizia sociale da parte di soggetti pubblici o privati su aree destinate a servizi e a verde nei comuni ad alta tensione abitativa.
Segnali di questa nuova stagione vengono anche dalle notizie della costituzione di un fondo di housing in seno alla Cassa Deposito e Prestiti e dalla rinnovata attenzione al settore da parte delle fondazioni bancarie. Se questi tentativi verranno sostenuti dal governo con un piano casa che preveda agevolazioni fiscali e disciplini la costituzione di fondi immobiliari, potremo guardare con maggiore ottimismo al futuro dell’edilizia nei prossimi anni. Anzi la grave crisi del mercato immobiliare potrebbe far nascere nuove forme di collaborazione pubblico-privato per uno sviluppo più equilibrato delle nostre città.