Che le cose fossero cambiate ce ne eravamo accorti. Ma adesso c’è l’ennesimo indice a certificarlo. Si chiama affordability index e vuole rappresentare la possibilità per le famiglie di accedere all’acquisto di un’abitazione. Al suo debutto nel Rapporto Immobiliare 2011 appena pubblicato dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare (Omi) dell’Agenzia del Territorio, con un calcolo retrospettivo che arriva fino al 2004, il nuovo indice calcolato dall’Associazione bancaria italiana (Abi) spiega con grafici e cifre che la percentuale di famiglie che può pensare concretamente all’acquisto di una casa (anche se non è detto che poi lo faccia) è sceso dal 62% del 2004 al 51% del 2010. L’ennesima conferma, se mai ce ne fosse stato bisogno, che la situazione non è buona e che continua a peggiorare.
Solo una famiglia su due può permettersi di pensare all’acquisto di una casa e in questa percentuale la parte del leone la fanno le famiglie che la casa ce l’hanno già. Perché l’indice non tiene conto di chi ne ha o non ha bisogno, di chi la cerca o di chi, potendoselo permettere, sta già pagando il mutuo approfittando dei tassi ai minimi. In compenso tiene conto dei prezzi, saliti, secondo l’Omi, del 30% in sei anni, che non scenderanno perché, come continuano a dirci, non c’è nessuna bolla immobiliare e quindi nessuno scoppio imminente. È un concetto che andrebbe spiegato a chi ha comprato casa appena prima dell’avvento dell’euro e oggi, a distanza di una dozzina d’anni, la rivende a più del doppio del prezzo. Guai però a parlare di speculazione. Euro o non euro, l’indice tiene conto anche del reddito delle famiglie, che, stando ai dati Istat, nel 2009 è sceso a circa 1.016 miliardi di euro dai 1.043 del 2008: la prova provata del fatto che la situazione, anno dopo anno, peggiora. Se una volta, neanche troppo tempo fa, c’era la matematica certezza di migliorare anno dopo anno e si guardava al futuro con ottimismo facendo progetti (l’acquisto della macchina, di una casa, l’accumulo di risparmi per la vecchiaia), oggi quei progetti tocca disfarli: non solo si ha la sensazione di un peggioramento economico costante, ma l’incertezza riguardo al futuro blocca anche la capacità di spesa residua.
Dopo anni di accumulo, questa è l’epoca dell’erosione: i risparmi e la previdenza (nel senso di pensione) delle generazioni passate sono la risorsa che permette a quelle presenti di concedersi “lussi” – tecnicamente, però, sono beni primari – altrimenti inaccessibili. Come mangiare, bere, dormire. E la casa, appunto, che vede imporsi nuovi modelli di convivenza basati sulla condivisione ad libitum degli spazi (paterni, s’intende) anche in presenza di consorti e figlioletti. Perché, nonostante i risparmi accumulati, non è detto che i genitori possano permettere ai figli di “prendere il volo” pagando di tasca propria l’indispensabile, nonché sostanzioso, anticipo necessario per l’acquisto di una casa. Senza contare che poi qualcuno che paghi le rate del mutuo ci deve essere. Ma chi? Il nuovo indice non lo specifica, in compenso l’idea di fondo della formula matematica che calcola l’affordability – chiamarla accessibilità avrebbe richiamato troppo l’attenzione sul problema reale – è che la casa sia acquistabile solo se la rata del mutuo, considerando quota capitale e quota interessi, non superi il 30% del reddito disponibile. Che coincidenza: è lo stesso ragionamento che fanno, senza neppure il bisogno di ricorrere a formule complicate, i diretti interessati. Che la casa, se non possono permettersi la rata del mutuo, conditio sine qua non per l’acquisto, non la comprano.
Nel mondo anglosassone si usa una formula matematica che mette in relazione i prezzi delle abitazioni e i salari per calcolare l’house freedom year, ovvero il momento in cui si potrà brindare alla fine del mutuo. In Italia non si tratta del “quando”, ma del “se”. Senza credere ai soliti luoghi comuni. Per esempio quello secondo cui le famiglie del Nord starebbero meglio di quelle del Sud. Tutt’altro: “È importante notare – si legge nel Rapporto Immobiliare – come in media le condizioni di accessibilità delle famiglie meridionali risultino migliori di quelle vigenti nelle altre due ripartizioni – Centro e Nord, ndr -, segno di come lo svantaggio reddituale sia più che compensato da più basse quotazioni immobiliari”. Al Sud si guadagna meno, ma si spende anche meno. Pure per le case: un appartamento di circa 100 metri quadrati al Sud costa mediamente 120mila euro, al Nord 180mila. Non a Milano, però, dove per una casa del genere bisogna sborsare almeno altri centomila euro.
E infatti il Rapporto fa saltare un altro luogo comune: “Le famiglie che vivono nei grandi agglomerati urbani non sembrano mediamente in grado di acquisire un’abitazione di proprietà secondo i parametri da noi considerati. Per tali famiglie la quota del costo della rata del mutuo sul reddito disponibile risulta costantemente superiore alla soglia del 30%”. Proprio così: chi vive in città, dove le case abbondano, si scordi di poterne comprare una. C’è qualcosa che non quadra: nelle grandi città ci si va per lavorare, crescere, migliorare la propria condizione. Ma l’equivalenza “grande città uguale lavoro” non è più valido. E l’Abi sottolinea che in media il costo d’acquisto della casa per una famiglia che vive in una grande città è almeno una volta e mezza rispetto alla media nazionale. Si parla non a caso di famiglia: il cosiddetto “monoreddito”, che una volta era sufficiente a garantire ai propri cari un’esistenza dignitosa e oggi è tragicamente scomparso a favore di un paradossale peggioramento delle condizioni di tutti, supernonni inclusi, non è contemplato. Si lavora in due, e il secondo stipendio, a volte ridicolo, quando non serve a pagare la permanenza sul lavoro della madre a suon di baby sitter e parcheggi vari (almeno per i primi anni di vita del figlio), può essere dedicato interamente al mutuo. Ma fino a quando?
Qui in Italia non c’è un house freedom year perché tra aumenti dei tassi, rinegoziazioni e surroghe per molte famiglie il mutuo è peggio dell’ergastolo. Ed è questo il punto: quanto tempo e quanti soldi occorrono per comprare una casa. Nel 1930 bastavano 20 mensilità di retribuzione per comprare una casa a Milano, nel 1965 ce ne volevano 60, 90 nel ’96 e addirittura 216 oggi.
Eppure negli anni 70 era sufficiente un solo stipendio, e per pochi anni, per avere una casa di proprietà. D’altronde allora il prezzo delle case nuove a Milano, in zona semicentrale, era di 203mila lire al metro quadrato, che rappresentano più o meno 1800 euro attuali. Oggi, Borsino immobiliare di Confedilizia alla mano, è di 5.140 euro. Diciamola tutta: qualcosa è cambiato, e non si tratta dell’inflazione, né dell’euro, ma di un mercato del lavoro che funzionava e che oggi non funziona più. Una volta perdere il lavoro significava mettersi alla ricerca di un altro lavoro, con la certezza di trovarlo. Oggi significa non rientrare più, o farlo a condizioni mortificanti. Le retribuzioni sono basse, il risparmio impensabile, il lavoro è precario anche per chi ha un contratto a tempo indeterminato e la pensione si allontana con la stessa velocità con cui si assottiglia. È il passo indietro che, per la prima volta, un’intera generazione ha fatto rispetto a quella precedente.