Il governo, finalmente, ha avviato l’operazione patrimonio contro debito. Ma ancora timidamente: 30 miliardi, con una formula poco chiara. Ne propongo qui un’altra con lo scopo di estrarre 500 miliardi dal patrimonio.
Le stime del Tesoro indicano in più di 400 miliardi il valore degli immobili pubblici vendibili. A questi possiamo aggiungere altri 200, mia stima, come valore potenziale di partecipazioni, concessioni e altre attività. Con un problema che è anche un’opportunità: la stima dei 400 e passa miliardi di valore immobiliare è stata fatta con un calcolo sbrigativo, più burocratico che di mercato.
Un calcolo migliore sarebbe quello dove ogni bene è schedato, con un valore netto (Nav) periziato e impostato per aggiornamenti evolutivi, e corredato della stima simulata di un prezzo di vendita massimo o minimo in relazione alle condizioni di mercato e dei vincoli d’uso legati al bene, da cui anche ricavare, eventualmente, il giusto affitto.
In generale, si tratta di combinare due requisiti: (a) valorizzare e attendere il momento buono di mercato per vendere un bene; (b) ottenere liquidità per abbattere il debito il prima possibile perché è un’emergenza. La formula che meglio li combina è quella di creare un Fondo sovrano multi-comparto così organizzato. Per prima cosa la parte alienabile del patrimonio (quella indisponibile resta al Demanio) va trasferita al Fondo. Questo avrà la forma di una società finanziaria inizialmente posseduta dallo Stato al 100%. Sarà diviso in molti comparti, ciascuno con un proprio regolamento e organizzazione gestionale, tra cui i principali dovrebbero essere: (1) immobiliare; (2) azionario; (3) licenze, concessioni e brevetti.
Questo tipo di impacchettamento del patrimonio alienabile permette di fare molte operazioni finanziarie senza necessità di vendere subito, con il rischio di svendere, i beni nonché di valorizzarli meglio oppure e/o ricavare rendite più elevate. Per esempio, il primo comparto vale 400 miliardi. Il Fondo emette un’obbligazione decennale di 300 miliardi con cedola al 6% annuo più un premio variabile, garantita dai 400. Tale obbligazione viene venduta sul mercato globale.
Chi la compra? Istituti finanziari che vedono una garanzia solida, che certamente otterrà la tripla A, cioè un voto di affidabilità (rating) superiore a quello dello Stato italiano e quindi utilizzabile nel patrimonio di garanzia delle banche. In dieci anni il comparto immobiliare potrà portare il proprio valore complessivo da 400 miliardi a 600 via vendite al momento giusto, valorizzazioni appropriate, stime più approfondite del Nav, ecc. Tale incremento sarà riportato nel premio dell’obbligazione – da quotarsi nella Borsa titoli specializzata in Lussemburgo – rendendola più attraente. Ma subito (un anno) il Fondo incasserà 300 miliardi.
Questi potranno essere usati per comprare titoli di debito italiano nelle aste di rifinanziamento o, meglio, dati allo Stato per pagare i titoli giunti a scadenza senza necessità di rinnovarli, così abbattendo una percentuale del debito. In due anni si può contare su una riduzione di almeno un sesto, portando il debito al 100% del Pil dal 120% o più sotto in caso si decida di emettere un’obbligazione decennale supersintetica garantita da tutto il valore proiettato del Fondo (secondo me attorno agli 800 in un decennio) per 500 miliardi circa.
Questa giusta formula salverebbe l’Italia facendo tornare sostenibile e meno costoso il debito. Inoltre la migliore gestione dei beni pubblici potrebbe rendere dai 15 ai 25 miliardi annui da usarsi per investimenti o detassazioni ora impossibili.