«Partendo dal presupposto che ci troviamo di fronte a un mercato già asfittico, qualunque altra turbativa di una situazione in crisi non fa altro che accelerare il processo deflazionistico del mercato. Non è quindi solo l’Imu a peggiorare le cose, ma anche altri aspetti che partecipano alla creazione di tale situazione, come il credit crunch». L’avvocato Riccardo Delli Santi, intervistato da IlSussidiario.net, è presidente di Agidi, l’Associazione dei giuristi immobiliari costituita nel 2011, ed esperto di strumenti di gestione finanziaria del territorio. Insieme a lui commentiamo l’allarme lanciato dal direttore generale del Censis, Giuseppe Roma, secondo cui nel 2012 il valore degli immobili in Italia si ridurrà del 20%, con punte superiori al 50%. Inoltre con l’introduzione dell’Imu, ha spiegato ancora Roma nel corso della presentazione dell’outlook dei consumi, “nel corso di quest’anno si perderanno i vantaggi degli ultimi tre anni per il mancato pagamento dell’Ici, quindi, i consumatori saranno costretti in molti casi a vendere le seconde abitazioni per far fronte all’aumento delle spese”.
Avvocato, ci stava parlando del credit crunch, un altro aspetto che andrà certamente a peggiorare ulteriormente la situazione attuale del mercato.
La stretta del credito da parte delle banche non permette l’immissione di fondi sul mercato, in particolare quello residenziale, soprattutto perché in questo momento il governo sta scegliendo di investire in altri settori (autostrade, fibra ottica, ecc.). Non si considera però che è la casa la prima infrastruttura del nostro Paese, cioè quella che per definizione ha l’obiettivo di garantire la qualità della vita. Cosa c’è di più importante se non il luogo in cui si abita e quello in cui si lavora?
Cosa pensa quindi della situazione che si sta delineando?
In un certo senso il fatto che si fermi il mercato immobiliare della residenza, quindi della prima casa, potrebbe non rappresentare un dato così negativo: l’80% dello stock immobiliare italiano è residenziale, e di questa percentuale un altro 80% è posseduto dalle famiglie italiane, quindi in sostanza in Italia non abbiamo un mercato della locazione.
Quindi fermando gli acquisti cosa accade?
Se gli acquisti della prima casa si fermano, in teoria dovrebbero partire le locazioni. Il nostro grande problema è però quello di avere un sistema tale che non consente l’investimento nel residenziale.
Come mai?
Semplicemente perché non lo fa nessuno. C’è troppa aleatorietà e troppa poca redditività nell’investimento residenziale, quindi a rischio alto corrisponde un ritorno troppo basso. La soluzione deve essere la creazione di un meccanismo virtuoso che possa ridurre questo rischio, permettendo di conseguenza al rendimento di un immobile di diventare appetibile. L’Imu rischia quindi di essere solamente la goccia che fa traboccare il famoso vaso, e siamo ormai arrivato aun tale stato di debolezza che adesso basta un raffreddore per morire.
Cosa pensa della revisione del catasto che dovrebbe partire il prossimo anno? Crede che abbia come obiettivo quello di aumentare le entrate derivanti dall’Imu?
La situazione è molto più complicata di quello che ci viene detto, ma non credo che le due cose siano necessariamente collegate. Rappresentano più che altro due aspetti dello stesso problema. È giusto andare nella direzione di una maggiore equità nell’imposizione, perché oggi i valori catastali non sono corrispondenti alla realtà, ma in Italia bisogna tenere presenta anche un altro notevole problema.
Quale?
Nel nostro Paese veniamo tassati sia sul trasferimento che sulla proprietà dell’immobile, cosa che a mio giudizio è incomprensibile. È come se il cittadino fosse prigioniero della proprietà: se questa viene venduta arrivano una montagna di tasse da pagare, ma la situazione non cambia neanche nel caso in cui si decida di non vendere. Bisogna fare chiarezza e stabilire delle tasse da applicare solamente in una delle due situazioni, altrimenti ci si trova in una condizione realmente paradossale.
Cosa pensa invece dell’ultima modifica al dl fiscale che mette a rischio le agevolazioni fiscali per gli anziani negli ospizi e disabili ricoverati? È stato deciso che lo Stato non dovrà rimetterci, quindi saranno i Comuni a dover decidere l’agevolazione per la casa di questi soggetti, ma sarà tutta a loro carico.
Torniamo allo stesso discorso che facevamo in precedenza: sembra che ancora nessuno abbia capito che le prime infrastrutture a cui bisogna pensare devono essere quelle per bambini e per anziani. Ci troviamo in un Paese decisamente deinfrastrutturato, a cominciare proprio dalle case. È chiaro che più è alto il reddito e minore è il valore sociale dell’infrastruttura, ed è giusto che gli anziani paghino l’Imu come tutti gli altri cittadini, ma non è possibile che a pagare la nuova imposta siano i disabili e tutti quegli anziani che percepiscono 800 euro al mese di pensione. È assurdo, ma nessuno sembra ancora accorgersene.
(Claudio Perlini)
