Nel nostro Paese le famiglie proprietarie di casa rappresentano il 75% del totale, vale a dire 16,9 milioni, mentre quelle in affitto sono 4,7 milioni, il 18,9%. Secondo i dati dell’Osservatorio sull’Abitare sociale in Italia, il numero delle famiglie per le quali il costo per la casa, mutuo o affitto, supera il 30% del reddito è stimato in 2,4 milioni. Cifre che pesano sul bilancio familiare e che possono creare non poche difficoltà in famiglie numerose, in giovani coppie o in nuclei familiari monoparentali. Oppure per quei giovani della cosiddetta “generazione mille euro” che non possono permettersi di destinare gran parte dello stipendio per un mutuo o un affitto onerosi. Un popolo di sette milioni di persone fra i 18 e 34 anni. La forte crisi di questi ultimi anni ha, infatti, indotto un’emergenza abitativa sempre più accentuata, cui però rispondono politiche abitative pubbliche sempre più deboli e limitate. Insomma, una fascia intermedia che non può accedere ai bandi per le case popolari, ma troppo poco abbiente per permettersi abitazioni con prezzi di mercato. Lo sviluppo di progetti di edilizia sociale, “social housing”, si adatta a questa fascia di persone. Secondo uno studio sul mercato immobiliare lombardo proposto da Cresme e Ance Lombardia lo scenario delle famiglie nel periodo 2010-2019 nella regione, sarà così caratterizzato: delle 935.000 nuove famiglie alla ricerca di alloggio, poco più del 40% sarà in grado di avere accesso al libero mercato, un altro 42,5% si dovrà orientare all’affitto o ai programmi di edilizia agevolata, mentre circa 162.000 saranno quelle che probabilmente saranno costrette a rivolgersi al segmento sociale, pari al 17,5% circa del totale. “Social housing” significa, quindi, canoni di locazione inferiori al livello di mercato che non superino il 25-30% dello stipendio. A questo tema, Eire, Expo Italia Real Estate, la fiera dell’Immobiliare, in Fiera a Rho Pero dal 5 al 7 giugno, dedica uno spazio ad hoc e tre giorni di incontri. Il Sussidiario.net ha sentito su questo tema Marco Sangiorgio, Direttore generale di CDP Investimenti Sgr.
Social Housing, una realtà o ancora un’eterna scommessa?
Per quanto ci riguarda, è opportuno ricordare che il Sistema Integrato di Fondi immobiliari, di cui il FIA è il perno, è solo una delle 6 linee del Piano Casa. Attualmente, CDPI Sgr, per conto del FIA, ha assunto 15 delibere di investimento preliminari per circa 500 milioni di euro, in 15 fondi immobiliari, gestiti da 9 Sgr. In 9 di questi fondi, gli investimenti sono stati deliberati in via definitiva, per un ammontare di 200 milioni di euro, in 34 progetti immobiliari. Il patrimonio a tendere dei fondi target è di circa 1,2 miliardi di euro e, considerando anche la leva finanziaria prevista, ammonterebbe a circa 1,6 miliardi di euro. Pertanto, qualora tutte le delibere preliminari si trasformassero in definitive, si realizzerebbero oltre 10.000 alloggi sociali e altri investimenti immobiliari in funzioni compatibili. In aggiunta, la società dispone di una pipeline di una ventina di ulteriori iniziative, ubicate anche al Sud, che potrebbe comportare la realizzazione di un numero di alloggi sociali simile a quello sopra indicato per le delibere preliminari.
Quali sono le condizioni per far decollare progetti di abitare sociale?
Dal nostro punto di vista, le sfide principali che dobbiamo affrontare sono due. Da un lato, la raccolta di equity complementare al FIA da parte delle SGR che gestiscono fondi a valle (l’investimento del FIA può infatti arrivare al 40% del totale e il 60% deve essere reperito localmente); dall’altro l’individuazione sul territorio di progetti adeguati e a uno livello di sviluppo avanzato, perché, la concretizzazione di un progetto, dall’idea iniziale alla sua realizzazione richiede tempi lunghi, anche di alcuni anni.
Quali sono gli esempi a cui guardare in Italia?
Il primo fondo italiano dedicato al social housing è il Fondo Federale Immobiliare di Lombardia (FFIL). Attualmente è quello con il patrimonio più consistente e con il maggior numero di iniziative in corso. Sia operazioni greenfield, sia riuso di edifici esistenti, nonché iniziative promosse sia da soggetti pubblici che privati.
Come sta crescendo la domanda di affitti sostenibili in Italia?
In maniera differenziata, soprattutto nelle grandi città quali Milano e Roma, dove i costi delle case, sia in vendita che in affitto, sono difficilmente sostenibili.
Quali sono i vantaggi del Social Housing per gli operatori e per le Pubbliche Amministrazioni?
Social Housing significa case a costo accessibile e servizi all’abitare, possibilmente in contesti urbani caratterizzati da mix sociali e funzionali. Peraltro, oltre a contribuire all’incremento dell’offerta abitativa, il SH è anche opportunità di riqualificazione urbana e di sviluppo economico.
(Federica Ghizzardi)
