Caro Direttore,
Sono il vicepresidente di Assocond-Conafi, Associazione italiana condomini e Coordinamento nazionale vittime fallimenti immobiliari. Da almeno dodici anni ci occupiamo della vicenda tristissima e devastante dei fallimenti immobiliari nei quali migliaia di famiglie sono coinvolte con danni ingenti e irrimediabili. Ho letto nell’intervento di Claudio Pianegonda un’affermazione che mi ha un po’ sorpreso in relazione alle modifiche che a suo dire dovrebbero essere introdotte al d.lgs 122/05 che tutela gli acquirenti con l’obbligo della fideiussione. Sarei felice di poter replicare nel merito della sua affermazione quando dice di «esentare dall’obbligo le caparre fino al 10% del prezzo», giusto per poter spiegare il senso, la logica e gli effetti di una norma che abbiamo contribuito a suo tempo, assieme a migliaia di famiglie, a introdurre nel nostro ordinamento.
Pur considerando necessarie alcune modifiche, esse andrebbero, invece, a nostro parere, nella direzione di rendere effettiva la piena applicazione della legge nella sua interezza (magari proprio con sanzioni che, mancando, oggi favoriscono l’elusione massiva della norma, come se gli imprenditori edili, che già di per sé in moltissimi aspetti della loro attività mostrano di non rispettare la legge, fossero esentati dal rispettarla per diritto divino o chissà per quale altro motivo… non certo per favorire la loro attività che si svilupperebbe molto meglio se rispettasse la legge!). Del resto il fatto che la norma di per sé non può rappresentare una zavorra nello sviluppo del settore è dimostrato dalla quota di imprese che la applica, al nord di circa il 30%, costruendo, vendendo case prima e meglio delle imprese che non forniscono garanzie, facendo profitti e non fallendo.
La necessità della garanzia fideiussoria su tutte le quote anticipate nasce dalla considerazione, tutta interna alla logica di mercato liberale, che l’acquirente non partecipa in alcun modo al rischio d’impresa e si limita, anticipando quote significative del prezzo della casa, a finanziare ciò che poi sarà suo. Tra l’altro la situazione di profondissima crisi delle aziende edili testimonia, dai dati Cerved e Scenari Immobiliari e in nostro possesso, che a fallire sono proprio le imprese che non rilasciano fideiussione, perché non in grado di rispondere ai requisiti di un mercato che da noi, a differenza di altri paesi, è ancora alla ricerca di soluzioni qualitative adeguate ai tempi.
Ci sembra improprio scaricare anche il solo 10% dei rischi su soggetti che oltretutto sono la linfa dei loro profitti, cioè gli acquirenti. Perché permettere a imprese non solide di proseguire in un’attività che evidentemente non sono in grado di condurre con serietà e professionalità? Sono un danno per tutti, per il settore, perché l’attività delle imprese che non rispettano la legge è una vera e propria concorrenza sleale nei confronti di quelle che la rispettano, e per i cittadini e le famiglie che affidano a loro i risparmi di una vita di lavoro.
Grazie per l’attenzione che vorrà riservarmi.
Riccardo De Benedetti
