Perché in Italia, dopo quasi dieci anni di calo dei prezzi delle case e del numero di compravendite, nel 2017 le transazioni sono finalmente ripartite – toccando quota 542.480, pari al 4,9% in più del 2016 – ma i prezzi medi no? Semplice: perché – contrariamente a quanto la diatriba sull’Imu applicata o meno alla prima casa ha lasciato credere – nell’insieme la pressione fiscale e burocratica sulle abitazioni è cresciuta costantemente. Quindi chi acquistava per investire non lo fa più. Resta il mercato di necessità: ma non alimenta la domanda al punto da far risalire le quotazioni. Il nuovo governo giallo-verde sarà in grado di abbassare la pressione fiscale sul mattone e rimettere in moto il circolo virtuoso del mercato immobiliare?
“Il sistema di tassazione sugli immobili va ripensato dalle fondamenta”, ha affermato ieri Confedilizia, l’associazione dei proprietari immobiliari: “Le aliquote medie di Imu e Tasi hanno ormai raggiunto il 10 per mille su basi imponibili che sono state aumentate del 60 per cento con la manovra Monti. La tassazione non ha neppure risparmiato le case affittate a canone calmierato e con un’imposizione che raggiunge livelli di accanimento in presenza di abitazioni che non si riescono a locare, per le quali in molti casi si applica persino l’Irpef (su un reddito inesistente). In più, c’è la tassa rifiuti. In totale, la Iuc (vale a dire la somma di Imu, Tasi e Tari) pesa ogni anno per circa 31 miliardi di euro”.
Esagerazioni? No. Conti, al centesimo. E i prezzi appaiono stabili anche nel primo trimestre del 2018, secondo quanto emerge da un sondaggio congiunturale della Banca d’Italia. Conti al centesimo, dunque. Che vengono smentiti soltanto dall’ancora diffuso “nero”, indifferente anche alla cedolare secca del 21% sugli affitti, perché la miglior flat-tax è quella che non si paga affatto. Ma per chi paga…
“Si tratta di un onere non più sostenibile – sottolinea Confedilizia – e, soprattutto, di una tassazione puramente patrimoniale, che non tiene nel minimo conto la qualità e la quantità dei servizi offerti ai cittadini. Occorre riformare radicalmente il sistema, sostituendo Imu, Tasi e Tari con un tributo effettivamente legato ai servizi e deducibile dal reddito di persone fisiche e imprese”. In effetti, la federazione resa forte dall’ex presidente Corrado Sforza Fogliani (che oggi ne presiede l’ufficio studi) centra una questione capitale per l’economia del Paese. L’industria edilizia è a oggi l’unico settore a non aver praticamente beneficiato della ripresa produttiva del Paese. Le grandi opere, anche le poche “cantierate”, sono bloccate da un codice degli appalti che, senza portare la trasparenza promessa, ha ingessato ulteriormente procedure già sclerotiche. L’edilizia residenziale è frenata dalla mancanza di domanda. Le abitazioni locate sono calate intorno a circa 1,4 milioni, in diminuzione dello 0,8% rispetto al 2016. E il mercato dell’esistente langue, come si è visto.
È di dieci anni fa la verifica dell’Agenzia del Territorio – poi assorbita in quella del Demanio – sulle case-fantasma che, con l’aerofotogrammetria censì due milioni di “case fantasma” ovvero di particelle catastali teoricamente rurali o boschive dove invece sorgevano immobili, ignoti ai Comuni e al fisco. Si è conclusa con questi dati da brivido – degni di un Paese arretrato, senza il minimo presidio del territorio – e non ha sortito alcun apprezzabile effetto. Da dove ripartiranno i gialloverdi?
Nel famoso “contratto” di governo tra Cinquestelle e Lega qualcosa c’è. Anche qualcosa di giusto. Si parla di “azioni di sostegno alle iniziative per rilanciare il patrimonio edilizio esistente, favorendo la rigenerazione urbana e il retrofit (riqualificazione energetica) degli edifici. Gli immobili capaci di autoprodurre energia rappresentano la sfida del futuro. In questo senso deve essere orientata anche l’edilizia residenziale pubblica”. Fin qui va bene, ma non basta. Un accenno interessante ma embrionale sul problema nel problema, quello delle esecuzioni forzose del recupero dei crediti immobiliari, materia nella quale i governanti dicono: “Intendiamo sopprimere qualunque norma che consenta di poter agire nei confronti dei cittadini debitori senza la preventiva autorizzazione dell’autorità giudiziaria”. Non si spiega invece, nel punto del contratto dedicato alla revisione del sistema delle deduzioni e delle detrazioni fiscali, se esso porterà o meno anche alla limitazione degli sgravi fiscali per la casa.
Qualcosa di interessante nel paragrafo sulla velocizzazione delle procedure di sgombero degli alloggi abusivi. “I dati sulle occupazioni abusive indicano che esistono circa 48.000 alloggi detenuti illegalmente. Non esiste un catasto delle abitazioni occupate. Molte, infatti, appartengono all’edilizia pubblica; una minima parte sono invece di privati e questo ha reso più difficile censirle. Nei confronti degli occupanti abusivi è necessario velocizzare le procedure di sgombero attraverso l’azione ferma e tempestiva qualora non sussistano le condizioni di necessità certificate”.
Tutto qui. Una normativa organica che aiuti l’edilizia e il mercato immobiliare a ripartire non si vede. Tempi duri per la casa, in Italia.