Seconda prova di geometri della maturità 2010, ecco le soluzioni dello scritto di estimo. La seconda prova di geometri dell’esame di Stato, assegnata agli studenti degli Itg, comprende alcuni problemi e quesiti di estimo, di cui di seguito pubblichiamo il testo (proveniente da indiscrezioni web pubblicate da ScuolaZoo.com) e le soluzioni per ciascuno dei primi tre punti.
“Un costruttore è interessato all’acquisto di un appartamento di cinque vani, in cattivo stato di manutenzione, posto all’ultimo piano di un condominio di 4 piani costituito da 8 appartamenti e 8 posti auto. L’appartamento potrebbe essere frazionato in 2 unità immobiliari, più appetibili per il mercato, che verrebbero immediatamente vendute.Il candidato, dopo aver analizzato il costo del frazionamento e della ristrutturazione, provveda a:
1) calcolare analiticamente il costo del frazionamento e della ristrutturazione;
2) determinare il più probabile valore dell’appartamento originario;
3) calcolare la rata annua di ammortamento di un mutuo che il costruttore intende richiedere per procedere all’acquisto, di importo pari all’80% del valore dell’appartamento, da estinguere in 10 anni a tasso fisso;
4) descrivere le variazione da apportare ai millesimi di proprietà generale in conseguenza del frazionamento;
5) indicare le operazioni catastali necessarie per l’aggiornamento degli atti in conseguenza dell’intervento proposto”.
Punto 1.
Simulare opere di ristrutturazione e relativi costi:
-rifacimento imp. elettrico: 15.000 euro
Sostituzione infissi: 13.000 euro
Sostituzione sanitari in bagno: 2.500 euro
Rifacimento pavimento della cucina: 5.000 euro
Totale: 35.500 euro (COSTO RISTRUTTURAZIONE)
Simulare opere di trasformazione e relativi costi:
Demolizione parete mq 12: 1.500 euro
Rimozione porta di ingresso: 800 euro
Costruzione nuove pareti 20 mq di muri con finiture: 3.500 euro
Installazione 2 nuove porte di ingresso: 4.000 euro (totali)
Opere accessorie: 1.200 euro
Totale: 11.000 euro (COSTO TRASFORMAZIONE)
Punto 2
Si ipotizza un costo al metro quadro (per esempio 2.100 euro al mq) e lo si moltiplica per i mq della casa (poniamo che siano 120 metri quadri)
2.100 x 120 = 252.000 euro
Valore del box annesso all’appartamento:
Poniamo che sia di 18mila euro
Casa + box = 252.000 + 18.000 = 270.000 euro
Da questa cifra va tolto il costo di ristrutturazione, calcolato al punto 1
270.000 – 35.500 = 234.500
Punto 3
Il mutuo è dell’80 per cento di 234.500 euro ovvero 199.000 euro da estinguere in dieci anni.
Usare la formula dell’ammortamento, dove Ao è il valore del mutuo richiesto (80% del valore di mercato). Il tasso r è da ipotizzare e la durata (n) è di 10 anni.
NB: a = Ao * [(r * q^n) / (q^n – 1)]
Con un saggio di interesse fisso pari al 5%, la rata annua è:
RATA ANNUA 25.771 euro/anno