Per gli Istituti Tecnici per Geometri, nella seconda prova di questa maturità 2014, è richiesto di svolgere un problema con tre quesiti fondamentali: per tutti i maturandi che frequentano degli Istituti Tecnici, è necessario sapere che le prove si differenziano a seconda dell’indirizzo scelto. Per gli studenti degli Istituti Tecnici per Geometri, appunto, la prova propone tre domande principali, così riassumibili: lo studente deve riuscire a compilare un piano particellare sull’esproprio, deve essere in grado di calcolare le indennità di espropiazione da notificare ai propietari del lotto e, infine, tutti i maturandi devono saper descrivere le facoltà che ogni proprietario possiede in seguito alla notifica delle indennità offerte. Dunque, dove non si masticano versioni e analisi di funzioni, come nei Licei Classici e Scientifici, si parla di esproprio, indennità e terreni: il commento dei nostri esperti, che propongono qui di seguito anche la soluzione della prova, conferma che è di facile risoluzione, e contiene tutti i dati sufficienti per l’elaborazione del problema.
Per Ilsussidiario.net hanno svolto la prova tre docenti di un Istituto Tecnico per Geometri, Isabella Isidori, Mariapaola Puggioni e Marco Scotucci. Vediamo quali sono le loro soluzioni, per poterle confrontare con il compito svolto in sede di esame.
Si procede alla soluzione del 1° quesito corrispondente alla prima ipotesi di utilizzo dello stabilimento industriale.
Il criterio di stima applicabile è quello del valore di costo ed esattamente del più probabile valore di ricostruzione. Esso è determinato dall’insieme dei costi da sostenere, alla data odierna, per la ricostruzione del bene esistente, al netto del logorio subito dal medesimo dalla data di edificazione (vetustà).
Questo costo unitario viene dedotto dal confronto dei costi sostenuti da imprenditori operanti nella zona, per interventi simili.
V1 = Valore a nuovo (per vetustà)
Valore a nuovo = Volume fabbricato x costo unitario
In base ai dati raccolti dall’indagine effettuata nella zona si ha
Volume capannone: 3000 mq x 6,50 ml (altezza capannone) = 19.500 mc
Valore attuale capannone : 19.500 mc x 200 euro/mc = 3.900.000 euro
Tale valore viene diminuito tramite un coefficiente di vetustà pari a 0,6, per cui si ha
3.900.000 euro x 0,6 = 2.340.000 euro
Valore palazzina di uffici e servizi: 400 mq x 1000 euro/mq = 400.000 euro
Valore palazzina con coefficiente di vetustà 400.000 euro x 0,80 = 320.000 euro
Valore area esterna: 3200 mq x 0,7 (area pavimentata) x 30 euro/mq = 67.200 euro
3200 mq x 0,3 (area a verde) x 50 euro/mq = 48.000 euro
Totale valore area esterna: 67.200 + 48.000 = 115.200 euro
= 2.340.000 + 320.000 + 115.200 = 2.775.200 euro
Il 2° quesito si risolve attraverso una stima analitica per capitalizzazione del reddito dove il valore è dato da
V2 = Bf (beneficio fondiario)
r cap (saggio di capitalizzazione)
Calcoliamo Bf o reddito da capitalizzare:
Bf = Rpl – Spp Rpl = reddito padronale lordo Spp = spese di parte padronale
Considerando le mensilità anticipate si ha
Rpl = 12.000 x (12 + 0,02 x 12 + 1 ) = 145.560 euro
12.000 euro = canone di locazione 0,02 = saggio di interesse 12 + 1 = coeff. finanziario
Calcolo della parte passiva del bilancio
Spp = Q + Sf/ines + Amm + Tr + I
Q = quote Sf = sfitto ines = inesigibilità Amm = spese di amministrazione
Tr = tributi I = interessi sulle spese precedenti
Il testo suggerisce di calcolare la voce Tributi analiticamente fornendo la rendita catastale (18.400 euro) e la categoria dell’immobile (D/7)
Calcolo della voce Tributi (IMU):
Tr = Rc (18.400 euro) x 1,05 (coeff. di aggiornamento) x 60 (coeff. categoria D/7) x 0,006 (aliquota comunale) = 6.955 euro
Le restanti voci si calcolano in percentuale pari al 25% del Rpl
0,25 x 145.460 euro = 36.390 euro
Si ottiene quindi
Spp = 6.955 + 36.390 = 43.345 euro
Bf = 145.560 – 43.345 = 102.215 euro
Si procede alla capitalizzazione del reddito previa determinazione del saggio di capitalizzazione attraverso la soluzione della nota formula
Rcap = S Bf (beni simili)
S P (prezzi)
Con la quale ottengo il calcolo del saggio medio fondiario cioè la fruttuosità media dei fabbricati simili presenti nella zona.
Si adotta un rcap = 0,03
= Bf = 102.215 ? 3.408.000 euro
rcap 0,03
Nel 3° quesito si applica il metodo della stima in base al valore di trasformazione per cui il valore del lotto trasformato da uso industriale ad uso residenziale si calcolerà:
V3 = Vt = Vm – Kt dove Vm è il valore di mercato del fabbricato realizzabile in base ai parametri urbanistici suggeriti dal testo e Kt è il costo di costruzione dell’immobile (o immobili) residenziale comprensivo della demolizione dei fabbricati esistenti.
Il calcolo volume edificabile è uguale alla somma delle superfici degli immobili esistenti e dell’area esterna per l’indice di fabbricabilità della zona
V ed = (3000 + 200 + 3200) x 1,5 = 9.600 mc
Si deve poi verificare il volume totale realizzabile nel rispetto del rapporto di copertura del 50% e del numero massimo di piani ( 3 x 3 ml = 9 )
6400 x 9 = 28.800 mc > 9.600 mc (il massimo realizzabile in base all’indice di fabbricabilità)
In base a questa verifica è consentita la realizzazione di tutto il volume previsto dall’indice di fabbricabilità.
Si propone la realizzazione di 6 villette elevate per 3 piani fuori terra ( h totale = 9 ml).
Calcoliamo il volume di una villetta:
9.600 mc : 6 (villette) = 1600 mc/cad
La superficie lorda per piano sarà
Sl piano = 1.600 mc : [ 3 (piani) x 3 (altezza piano)] = 178 mq/piano
Dalla superficie lorda si deve passare a quella commerciale
S comm = 178 mq/piano x 3 piani x 0,9 = 533 mq x 0,9 = 480 mq
Calcoliamo ora il valore di 1 villetta:
480 mq x 2500 euro/mq ( valore medio unitario derivante dal mercato) = 1.200.000 euro
A cui si sottrae il costo di costruzione
1.600 mc x 350 euro/mc = 560.000 euro
Il valore di 1 villetta corrisponde a
1.200.000 – 560.000 = 640.000 euro
Si deve ora calcolare il costo di demolizione dei fabbricati esistenti
Costo demolizione = 16 euro/mc x 9600 mc = 153.600 euro
Quindi si otterrà
= (640.000 x 6) – 153.600 = 3.686.400 euro