La transizione termica è un progetto destinato a fallire. Lo sostiene l’Istituto di ricerca economica di Colonia (IW), che ha analizzato la strategia del governo tedesco in materia di alloggi e riscaldamento. Nella loro analisi, i ricercatori criticano la mancanza di una strategia globale nell’edilizia residenziale. Gli ordini di costruzioni di abitazioni crollano, mentre gli affitti continuano a crescere nelle grandi città, ma la protezione del clima nel settore edilizio non fa progressi: questa la fotografia della situazione in Germania. “Con l’attuale politica, è prevedibile che la svolta fallisca“, si legge nel documento visionato da Welt. In una fase in cui ci sono alti tassi di interesse e costi di costruzione, emerge anche il problema crescente del conflitto di obiettivi tra la creazione e il mantenimento di spazi abitativi a prezzi accessibili.
Ma c’è anche un altro problema, quello della maggiore tutela dell’ambiente e di una riduzione delle emissioni di CO2 degli immobili. “I politici fanno costantemente aumentare i costi di costruzione e ristrutturazione con nuove normative. Ma le emissioni di CO2 non diminuiscono affatto“, affermano gli esperti di IW, Ralph Henger e Michael Voigtländer. Come se non bastasse, non c’è abbastanza terreno edificabile: “Gli obiettivi di risparmio del terreno sono contrari alla costruzione di alloggi, perché un terreno edificabile sufficiente è un prerequisito fondamentale per aumentare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili“.
IL PROBLEMA DEI TASSI E GLI OBIETTIVI AMBIZIOSI
“Va sempre peggio, sempre più progetti falliscono a causa dell’aumento dei tassi di interesse e dei prezzi elevati delle costruzioni“, osserva Klaus Wohlrabe, responsabile delle indagini dell’Istituto Ifo. I ricercatori di IW attribuiscono questo fenomeno, tra l’altro, a un effetto di attesa: “Gli sviluppatori di progetti devono presumere che non saranno in grado di trasferire l’aumento dei costi di costruzione ai loro clienti se i tassi di interesse aumentano“. Pertanto, smettono di costruire. Ma il governo tedesco si attiene comunque a obiettivi ambiziosi di protezione del clima. Gli economisti, però, avanzano suggerimenti, ad esempio sulla politica dei terreni edificabili. La designazione di nuovi terreni edificabili non è in linea con la strategia di sostenibilità del governo tedesco, secondo cui solo 30 ettari al giorno dovrebbero essere impermeabilizzati.
Ma la cifra attuale è di 50 ettari. Inoltre, molte città stanno raggiungendo i loro limiti amministrativi. Gli esperti di IW propongono allora uno scambio di certificati fondiari a livello nazionale: “Analogamente allo scambio di certificati per le emissioni di anidride carbonica, i comuni riceverebbero certificati che consentirebbero loro di designare nuovi terreni edificabili“, si legge nel documento visionato da Welt. I certificati verrebbero distribuiti in base a una chiave demografica decrescente: le aree con una popolazione numerosa e in crescita riceverebbero un numero extra di certificati. Se un comune vuole costruire un nuovo quartiere alla periferia di una città, avrebbe bisogno di molti certificati.
“MANCANO INCENTIVI PER PROTEZIONE CLIMA”
Per gli economisti il problema principale, per quanto riguarda l’efficienza energetica dei nuovi edifici e le ristrutturazioni energetiche, è la mancanza di incentivi per la protezione del clima. A tal proposito, bocciano l’emendamento alla legge sull’energia degli edifici (GEG), ovvero la legge sul riscaldamento. La legge è arrivata “al momento sbagliato“, in quanto lo scorso inverno era già emersa una “dinamica sana” nel mercato delle pompe di calore. Ora molti cittadini e alcuni proprietari stanno adottando un approccio attendista. “La legge di regolamentazione con divieti e interdizioni può ancora svolgere un ruolo, ma non può essere utilizzata come strumento di guida“, scrivono gli esperti, secondo cui “la modifica della GEG avrebbe dovuto essere rinviata non prima del 2026“.
Quel che serve, invece, è un mix di incentivi, tramite l’imposta sul reddito, sussidi diretti più adeguati e un prezzo del carbonio: “A nostro avviso, il controllo attraverso il prezzo del carbonio sarebbe molto meglio perché le persone possono prendere le proprie decisioni e le innovazioni sono stimolate“, afferma Voigtländer. “Nelle aree rurali, spesso non è chiaro se ci saranno utenti successivi, quindi gli investimenti di ristrutturazione non hanno senso“. Come riportato da Welt, per incentivare maggiormente i proprietari ad effettuare ristrutturazioni efficienti dal punto di vista energetico, il legislatore potrebbe anche introdurre una ripartizione dei costi energetici separata per gli appartamenti in affitto. Una misura diversa dall’attuale tassa di ammodernamento che farebbe calare i costi energetici per gli inquilini più che in passato.
“RIDURRE IMPOSTE PER PROMUOVERE POMPE DI CALORE”
Gli economisti, d’altra parte, lodano il fatto che la Germania abbia deciso di non dichiarare lo Standard 40 di efficienza della casa come standard generale. “Certo, uno standard di efficienza energetica migliore significa che si consuma meno energia, ma i costi aggiuntivi sono enormi rispetto ai risparmi aggiuntivi“, dichiara Voigtländer. Invece, è molto più importante fornire energia verde per il settore edilizio. Facendo un confronto con gli altri Paesi, gli esperti dell’Istituto di ricerca economica di Colonia (IW) hanno scoperto che, sebbene le case in Germania siano già ben isolate, viene prodotta una quantità estremamente elevata di CO2 per abitante. A un certo punto, quindi, un’ulteriore efficienza del singolo edificio, acquistata a caro prezzo, è di scarso aiuto, ma la fonte di calore e di energia è decisiva.
Per rendere più attraente le pompe di calore, lo Stato potrebbe ridurre l’imposta sull’elettricità e rendere il mix elettrico più sostenibile per ridurre le emissioni in questo settore, il che avrebbe un effetto positivo sul prezzo della CO2. Ma gli economisti di Colonia hanno concluso che non funzionerà senza ulteriori sussidi per le nuove costruzioni. “A causa dell’aumento dei tassi d’interesse e dei costi di costruzione, l’attività edilizia è diminuita drasticamente, mentre la domanda di appartamenti è molto alta, in parte a causa dell’immigrazione. Se si lascia che questa situazione continui, gli affitti continueranno ad aumentare fortemente“, avvertono Voigt-Länder e Henger. Per questo, il mercato nel breve periodo va sovvenzionato.