È stato appena licenziato l’EY Italy Hotel investment report 2023, che fotografa la performance annuale del mercato alberghiero italiano (uno studio curato dall’ex Ernst & Young, network mondiale di servizi professionali di consulenza direzionale, revisione contabile, fiscalità, transaction e formazione). Lo studio indica che gli investimenti alberghieri in Italia nel 2023 risultano in linea con il 2022 (1,6 miliardi di euro e circa 10.000 camere vendute). Nonostante siano dati inferiori all’anno record 2019 (spinto dalla vendita di numerosi asset trofeo e di grandi portafogli), nel 2023 il livello di investimento è in linea con la media decennale.
L’analisi EY per il 2023 ha mostrato che le performance alberghiere hanno continuato la ripresa dalla pandemia con tassi di crescita a doppia cifra rispetto allo stesso periodo del 2022. Il 2023 può quindi essere considerato un altro anno record per il settore alberghiero italiano con un aumento complessivo del RevPAR del 18% rispetto al 2022 e del 38% rispetto al 2019. Roma mostra l’aumento maggiore (+58%) del Revpar rispetto al periodo pre-Covid, seguita da Firenze (+47%).
In termini di occupazione, tutti i principali mercati sono leggermente inferiori ai livelli del 2019. Il RevPAR è stato trainato da una crescita significativa degli ADR (+38% rispetto al 2019) con Roma, Firenze e Milano che hanno registrato una crescita a doppia cifra. Gli alberghi a 5 stelle registrano l’incremento maggiore (+55% ADR vs 2019) seguiti dagli alberghi a 4 e 3 stelle che si attestano poco sopra il 35%. Gli albergatori considerano gli incrementi degli ADR registrati negli ultimi 3 anni come strutturali e come la nuova baseline per i rispettivi mercati. Le aspettative per il 2024 e oltre sono di consolidare questi livelli con ulteriori lievi aumenti dell’ADR per incorporare l’inflazione.
Le transazioni – La maggior parte del 2023 è stata caratterizzata da un rallentamento dell’attività transazionale, principalmente a causa della maggiore incertezza sull’aumento dei tassi di interesse, della crescita economica lenta e degli elevati costi di finanziamento. Tuttavia, nell’ultimo trimestre si è registrato un aumento delle transazioni (58% del volume totale) con la vendita di due trophy asset e di diversi hotel di medie dimensioni. Il sentimento degli investitori è passato alla consapevolezza che i fondamentali del settore sono solidi con l’aspettativa di una diminuzione dei tassi di interesse a breve termine. Abbiamo inoltre osservato un aumento significativo del numero di transazioni di piccoli patrimoni con destinazioni secondarie e regionali, principalmente derivanti da vendite all’asta, a conferma della ripresa dell’attività giudiziaria e delle esecuzioni immobiliari che erano state sostanzialmente sospese durante il periodo Covid.
Il 2023 conferma il crescente interesse degli investitori per le destinazioni resort (45% del volume totale) che sono sempre più considerate resilienti quanto i tradizionali hotel urbani e offrono tassi di rendimento più elevati per investimenti a valore aggiunto. Alcune importanti transazioni di resort concluse nel 2023 includono il portafoglio Pellicano Hotels, Il Sereno Hotel sul Lago di Como e il Grand Hotel Gardone sulle sponde del Lago di Garda. L’attenzione degli investitori rimane focalizzato sugli investimenti a valore aggiunto (46% delle transazioni nel 2023) che comportano sia conversioni che rebranding di hotel esistenti, soprattutto in destinazioni leisure (città e resort); tuttavia, il 2023 segna la rinascita degli investimenti core (42% del volume totale) alimentati da grandi operazioni come Six Senses Rome e Il Sereno Lake Como.
Destinazioni top – I quattro grandi mercati (Venezia, Roma, Milano e Firenze) hanno rappresentato solo il 38% degli investimenti totali a causa del numero limitato di operazioni. Roma si conferma per il secondo anno consecutivo la città più attrattiva, con 412 milioni di euro di fatturato (25%), seguita da Milano (8%), Firenze (3%) e Venezia (2%). Rispetto allo scorso anno, le altre destinazioni soffrono la mancanza di prodotti appetibili in vendita. Le città secondarie e le destinazioni regionali hanno aumentato l’attrattiva per gli investitori (16% del volume totale). Le destinazioni turistiche hanno riportato la quota maggiore (46%) trainata dalla vendita di asset di prima qualità in destinazioni turistiche chiave come il Lago di Como (il Sereno Hotel), il Lago di Garda (Grand Hotel Gardone), la Sardegna (Free Beach Resort) e la riviera toscana (Portafoglio Vacanze di Charme e Hotel Paradiso al Mare).
Le categorie – Il segmento 5 stelle continua ad alimentare il volume degli investimenti (43%) nonostante rappresenti solo il 7% delle camere, grazie alla maggiore dimensione delle offerte e alla predominanza dei trophy asset. Il segmento 4 stelle ha registrato quasi lo stesso volume degli alberghi 5 stelle ma coinvolgendo oltre 6.000 camere in 60 transazioni.
Gli investitori – Per la prima volta dal 2016, gli acquirenti nazionali hanno superato gli investitori internazionali, grazie all’acquisto del Six Senses Rome da parte del Gruppo Statuto italiano.
Nel 2023, il 46% delle transazioni ha coinvolto acquirenti internazionali, provenienti soprattutto dall’Europa (Francia e Regno Unito). Gli investitori extraeuropei hanno rappresentato il 23% del volume totale. I flussi netti di capitali verso il mercato alberghiero italiano sono stabilmente positivi nel lungo termine. Nel 2023 il profilo dell’investitore ha mostrato una distribuzione omogenea tra le varie classi (ad eccezione della categoria degli sviluppatori), con una leggera prevalenza di HNWI/Family office (32%), seguiti da Operatori Alberghieri (29%) e Private Equity (19%). Gli acquirenti domestici erano principalmente family office e operatori.
Il Vacant Possession rimane l’opzione preferita dagli investitori per l’acquisto di hotel in Italia, rappresentando il 58% delle transazioni nel 2023. Le acquisizioni di beni immobili comportano solitamente ulteriori spese in conto capitale per la conversione degli asset o la ristrutturazione e il rebranding degli hotel, aumentando il volume totale degli investimenti nel settore alberghiero.
L’interesse per gli alberghi affittati è ancora limitato e rappresenta solo il 9% del volume totale, ovvero 154 milioni di euro, al di sotto dell’importo registrato negli ultimi anni. La quota degli sviluppi (greenfield o conversioni) è in linea con gli anni precedenti, pari al 15% del mercato totale.
Prospettive per il 2024 – Il settore alberghiero ha dimostrato un’elevata resilienza, con il Revenue per available room (RevPAR) che non solo ha recuperato completamente il pre-Covid, ma ha superato del 41% i livelli del 2019. La ripresa degli hotel urbani è stata notevole, trainata dalla riapertura delle frontiere internazionali e dalla ripresa della domanda di business e di gruppo. I viaggi internazionali influenzano in modo significativo l’occupazione degli hotel urbani, mostrando una forte correlazione con gli arrivi stranieri in entrata.
Le prospettive generali per il settore alberghiero sono cautamente ottimistiche, con una crescita modesta e costante prevista per il 2024. La crescita contenuta dell’offerta e il crescente miglioramento del segmento suggeriscono una continua crescita della domanda. Sebbene nel 2024 potrebbe esserci una leggera diminuzione della domanda interna per il tempo libero, si prevede che sarà compensata da un aumento dei viaggi internazionali in entrata. Con l’allentamento delle pressioni inflazionistiche e l’incombere della possibilità di riduzioni dei tassi d’interesse nel 2024, il mercato degli investimenti mostra segni di ripresa. L’interesse degli istituti di credito è in leggera crescita, accompagnato da modesti miglioramenti dei tassi e dei rapporti di copertura del debito. I principali investitori internazionali rimangono interessati al mercato alberghiero italiano, concentrandosi principalmente sulle opportunità di valore aggiunto associate ai trophy asset che promettono rendimenti più elevati. EY prevede che il mercato italiano degli investimenti alberghieri nel 2024 continuerà a essere dominato da operazioni a valore aggiunto nei segmenti dell’alto di gamma e del lusso, in particolare nei principali mercati urbani e nelle destinazioni per il tempo libero.
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