Al di là dei tanti dati negativi che soprattutto nel turismo hanno dato conto dei disastri di due anni di pandemia, ce n’è uno invece assolutamente controcorrente che testimonia sia la resilienza che la ripresa anche senza il ricorso al piano nazionale elaborato per gestire e ripartire i cospicui fondi europei. Secondo i risultati dell’EY Italy Hotel investment report 2021, che fotografa la performance annuale del mercato alberghiero italiano, gli investimenti nel settore l’anno scorso hanno segnato un rimbalzo del 92%, per 2,1 miliardi di euro, 57 transazioni e quasi 12.000 camere passate di mano. Dopo un 2019 da record e un 2020 fortemente depresso dalla pandemia, il mercato italiano degli investimenti alberghieri ha dunque recuperato, toccando livelli superiori alla media decennale.
“I risultati del nostro report, in particolare l’aumento del numero di operazioni cresciuto del 92% rispetto al 2020 – commenta Marco Zalamena, head of Hospitality di EY (già Ernst & Young) in Italia -, confermano da un lato come l’interesse nel Paese da parte degli investitori internazionali e nazionali sia ancora molto forte e dall’altro come la fiducia nella ripresa in termini di flussi turistici e performance operative sia robusta e decisiva. Grandi città come Roma, Milano, Venezia e Firenze confermano la propria attrattività rappresentando il 52% degli investimenti totali. In riferimento alle prestazioni alberghiere, dopo il calo del 2020, le performance a dicembre 2021 hanno visto un rimbalzo del +82%, anche se ancora inferiore ai livelli del 2019”.
Il volume degli investimenti è stato favorito da alcune recenti e importanti cessioni di portafoglio, in primis l’acquisizione del secondo operatore italiano di resort, Bluserena, nonché da asset trofeo in destinazioni privilegiate, ovvero il Grand Hotel de la Minerve a Roma, il Bauer Giudecca e il Luna Baglioni a Venezia. Il report rileva inoltre un significativo e crescente interesse per i resort che hanno raggiunto una significativa quota del 43% del mercato degli investimenti, rappresentando un asset class resistente, soprattutto grazie ad una forte domanda interna, per gli investitori. Oltre il 60% delle transazioni si riferisce a investimenti a valore aggiunto (conversioni e rebranding di hotel esistenti) che guideranno ulteriori spese di capitale nei prossimi due anni per la ristrutturazione e il miglioramento dell’offerta alberghiera esistente.
Venezia, Roma, Milano e Firenze hanno rappresentato il 52% degli investimenti totali (in linea con il 2019) confermando il focus degli investitori su specifiche destinazioni chiave. Venezia si conferma la città più costosa d’Italia in termini di prezzo per camera. Venezia e Roma raggiungono congiuntamente il primato nel 2021 come destinazioni più attraenti registrando 326 milioni di euro in volume (16%), seguite da Milano (14%) e Firenze (4%).
Le città secondarie registrano un limitato interesse degli investitori rappresentando il 4% del volume totale e una dimensione media della singola transazione inferiore ai 10 milioni di euro. Per la prima volta, i resort hanno rappresentato la quota maggiore (43% del volume totale), spinti da acquisizioni di portafoglio, così come dalla vendita di asset di prima qualità in destinazioni turistiche chiave come Cortina (Radisson Savoia, Hotel Cristallo), Costa Smeralda (Hotel Ginestre, Hotel Palme, 7Pines Resort) e laghi italiani (Britannia Lake Como, Lefay Lake Garda).
Gli investitori continuano a concentrarsi sul mercato delle cinque stelle e del lusso che rappresenta quasi il 40% del volume totale degli investimenti mentre il segmento dei quattro stelle è stato guidato dalle acquisizioni di portafoglio.
Il report chiarisce che nel 2021 il 78% delle transazioni è stato effettuato da acquirenti internazionali, soprattutto europei (Regno Unito, Spagna, Germania). Gli investitori extraeuropei hanno rappresentato il 13% del volume totale. Considerando tutte le transazioni che coinvolgono almeno un attore internazionale (acquirente o venditore), i flussi netti di capitale verso il mercato alberghiero italiano sono costantemente positivi nel lungo periodo.
Il profilo degli investitori nel 2021 mostra un’equa distribuzione tra le varie classi, con una leggera prevalenza di investitori private equity (26% del volume totale), seguiti da investitori istituzionali (23%) e HNWI/Family office (22%). Il 68% del volume transato ha coinvolto un investitore internazionale; gli acquirenti europei erano sia operatori alberghieri che fondi di private equity e investitori istituzionali, mentre gli investitori del Nord America erano principalmente fondi di private equity. Il cosiddetto vacant possession rimane l’opzione preferita dagli investitori per l’acquisto di hotel in Italia, rappresentando il 70% delle transazioni nel 2021. Le acquisizioni di immobili sfitti comportano solitamente spese di capitale aggiuntive per la ristrutturazione e il rebranding degli hotel, aumentando il volume totale degli investimenti nel settore alberghiero. Si stima che gli hotel transati nel 2021 genereranno un capex (spese in conto capitale) aggiuntivo superiore a 400 milioni di euro nei prossimi due anni. L’interesse per gli hotel in leasing, a causa dell’incertezza legata al Covid-19, è ancora limitato, rappresentando solo il 20% del volume totale o 400 milioni, in linea con l’importo registrato nel 2020 (415). La quota degli sviluppi (greenfield o conversioni) è in linea con gli anni precedenti, intorno al 10% del mercato totale.
Le conclusioni di EY sono tutte positive. Nonostante la persistenza della pandemia nel 2021, gli investitori hanno aumentato il loro interesse per il mercato alberghiero italiano, concludendo operazioni con un approccio value-add, confermando le aspettative di una rapida ripresa e di un ulteriore sviluppo del settore. I prezzi non hanno risentito particolarmente del calo della domanda, con gli operatori in grado di aumentare l’ADR soprattutto nei periodi di vacanza. Gli investitori internazionali stanno continuando a perseguire opportunità nel mercato italiano e una quantità significativa di liquidità sembra pronta a essere investita nel 2022 sia in opportunità core che value add. Si prevede che gli investitori istituzionali e core aumentino i loro investimenti nel 2022 non appena le performance operative si stabilizzeranno. Le banche tradizionali e le risorse del private equity stanno tornando a finanziare le acquisizioni e lo sviluppo degli hotel, così come le spese di ristrutturazione.
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