Secondo i risultati del recente EY Italy Hotel investment report 2022, che fotografa la performance annuale del mercato alberghiero italiano, gli investimenti nel settore l’anno scorso hanno segnato un ribasso del -23% sul 2021 (quando invece s’era registrato +92% sul 2020), per 1,6 miliardi di euro, 54 transazioni e più di 10.300 camere passate di mano. Dopo un 2019 da record, un 2020 fortemente depresso dalla pandemia e un 2021 in super-ripresa, il mercato italiano degli investimenti alberghieri si sta adesso riallineando.
Le transazioni internazionali nel 2022 hanno rappresentato il 76% del totale (per 1,2 miliardi), con un leggero aumento della quota dei compratori internazionali (68% nel 2021) ma in linea con il 2020 (76%). Roma ha raggiunto il comando nel 2022 come la destinazione più attraente (835 milioni, 42%), seguita da Venezia (11%) e Milano (3%).
Il mercato italiano degli investimenti alberghieri nel 2022 è stato del 23% inferiore al 2021, con un volume totale di 1,6 miliardi di euro (2,1 miliardi di euro nel 2021), 54 transazioni e oltre 10.300 camere passate di mano lo scorso anno.
Le transazioni. Secondo il report EY (l’ex Ernst & Young, network mondiale di servizi professionali di consulenza direzionale, revisione contabile, fiscalità, transaction e formazione), e la sua divisione hospitality guidata da Marco Zalamena, è stato comunque un 2022 su livelli superiori alla media decennale, a conferma del forte interesse di operatori e investitori per la destinazione e la loro fiducia in una robusta ripresa, sia in termini di flussi turistici che di performance operative. “Il volume degli investimenti è stato trainato principalmente dalla vendita di trophy asset in destinazioni prestigiose, quali Castiglion del Bosco Resort & Golf a Montalcino (Toscana), W Hotel Roma a Roma, Palazzo Marini (proposto Four Seasons) a Roma, Hotel Excelsior Lido a Venezia e Hotel Majestic a Roma, mentre il 2022 ha sofferto la mancanza di vendite di portafoglio importanti, che lo scorso anno contavano solo 200 milioni di euro”.
In linea con il 2021, si è assistito a un interesse significativo e crescente per i resort, che hanno raggiunto un’impressionante quota di mercato degli investimenti del 43% nel 2021 e del 33% nel 2022, rappresentando una classe di attività resiliente per gli investitori. Il 58% delle transazioni nel 2022 si riferisce a investimenti a valore aggiunto (conversioni e rebranding di hotel esistenti) che determineranno ulteriori spese in conto capitale nei prossimi due anni per rinnovare e migliorare l’offerta alberghiera esistente.
Le destinazioni. I primi quattro mercati (Venezia, Roma, Milano e Firenze) hanno rappresentato il 57% del totale degli investimenti (di poco superiore al 52% registrato nel 2021) confermando il focus degli investitori su poche destinazioni chiave. Roma è sempre la meta preferita e la città più cara d’Italia in termini di prezzo per camera. Nel 2022 Roma ha raggiunto il primato come destinazione più attrattiva registrando 664 milioni di euro di vendite (42%), seguita da Venezia (11%) e Milano (3%). Sia Venezia che Firenze hanno sofferto lo scorso anno della mancanza di grandi transazioni alberghiere, dove la quasi totalità delle vendite nel 2022 si riferisce a proprietà di fascia media in località periferiche. Le città secondarie confermano la scarsa attrattiva per gli investitori, e rappresentano solo l’11% del volume totale e una dimensione media della singola transazione di 13 milioni di euro. Le destinazioni turistiche hanno registrato la seconda quota maggiore (33% del volume totale), trainata dalla vendita di beni di prima qualità in destinazioni turistiche chiave come Montalcino in Toscana (Castiglion del Bosco Resort & Golf), Cortina (Rosapetra SPA Resort e Hotel Bellevue Suites & SPA) , Forte dei Marmi in Toscana (Grand Hotel Imperiale).
Le tipologie. Gli investitori continuano a concentrarsi sul mercato del lusso a 5 stelle che rappresenta quasi il 65% del volume totale degli investimenti. Il segmento 4 stelle è stato trainato dalle offerte di singoli asset. Gli acquirenti domestici (principalmente family office e operatori alberghieri) hanno rappresentato il 24% del volume totale degli investimenti nel 2022, trainati dall’acquisizione di 7 resort da parte di Invimit Sgr – I3 Sviluppo Italia da Italia Turismo. La cosiddetta “vacant possession” rimane l’opzione preferita dagli investitori per l’acquisto di hotel in Italia (il 62% delle transazioni nel 2022). Le acquisizioni di beni vacanti di solito comportano spese in conto capitale aggiuntive per la conversione dei beni o la ristrutturazione e il rebranding degli hotel, aumentando il volume totale degli investimenti nel settore alberghiero. EY stima che gli hotel oggetto di transazioni nel 2022 genereranno investimenti aggiuntivi superiori a 200 milioni di euro nei prossimi due anni. L’interesse per gli hotel in affitto è ancora limitato e rappresenta solo il 20% del volume totale (320 milioni di euro), leggermente al di sotto dell’importo registrato nel 2021 (410 milioni di euro) e nel 2020 (415 milioni di euro). La quota di sviluppi (greenfield o conversioni) è leggermente superiore agli anni precedenti (circa il 17% del mercato totale).
Origine degli investitori. Nel 2022 il 76% delle transazioni ha riguardato buyer internazionali, prevalentemente europei (Germania, Francia, UK e Lussemburgo). Gli investitori extraeuropei hanno rappresentato il 45% del volume totale. Considerando tutte le operazioni che coinvolgono almeno un player internazionale (acquirente o venditore), si nota che i flussi netti di capitali verso il mercato alberghiero italiano sono stabilmente positivi nel lungo termine.
Il profilo degli investitori nel 2022 mostra una consistente distribuzione tra le varie classi (ad eccezione della categoria degli operatori alberghieri), con una leggera prevalenza di investitori di private equity (25% del volume totale), seguiti da investitori istituzionali (23%) e HNWI/Family uffici (23%). Gli acquirenti europei sono stati principalmente operatori alberghieri, fondi di private equity e investitori istituzionali, mentre gli investitori di Stati Uniti e Canada sono stati principalmente fondi di private equity.
Le nuove aperture nel 2023. Il mercato alberghiero italiano sta vivendo un elevato dinamismo anche con una crescente penetrazione dei marchi, con circa 40 nuovi hotel e oltre 4.400 camere che dovrebbero aprire nel 2023. Un numero rilevante di essi deriva dalla conversione alberghiera e dai nuovi sviluppi nel segmento a 5 stelle. La maggior parte delle nuove aperture sarà concentrata nei mercati urbani primari e soprattutto a Roma. Ma si registrano importanti progetti alberghieri anche in destinazioni resort di prim’ordine (Puglia e Taormina). Le destinazioni top vedranno l’arrivo di marchi internazionali, tra cui Bulgari e Corinthia a Roma, Rocco Forte e W Hotel a Milano. Inoltre, segnaliamo il lancio dei primi hotel di punta in Italia di Nolinsky (Venezia) ed Edition (Lago di Como).
Le prospettive. Nonostante un rallentamento del volume degli investimenti alberghieri nel 2022, guidato principalmente sia dall’aumento dei tassi di interesse che del costo del debito, con conseguente limitato accesso al credito e ai finanziamenti, le prospettive per il 2023 sono attese positive. I principali investitori internazionali stanno mantenendo il loro interesse nel mercato alberghiero italiano. Inoltre, l’aumento dei costi operativi (incluse materie prime e utilities) è stato mitigato dalla robusta crescita degli ADR raggiunti dagli operatori – in particolare nei segmenti di fascia alta – preservando quindi la redditività delle operazioni e il ritorno sugli investimenti. EY prevede un approccio prudente nella prima metà del 2023. Il mercato italiano degli investimenti alberghieri nel 2023 sarà ancora dominato da operazioni a valore aggiunto focalizzate nei segmenti di fascia alta e di lusso. Gli investitori continueranno a cercare opportunità nei resort, uno dei segmenti più dinamici degli ultimi due anni.
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