Dal 4 al 6 giugno, i saloni di Fieramilanocity ospiteranno la nona edizione di EIRE Expo Italia Real Estate, la manifestazione che riunisce gli operatori del real estate italiano. Abbiamo intervistato Olaf Schmidt,Head of International Real Estate di DLA Piper, che è anche promotore di una sessione speciale dedicata agli investitori esteri, per chiederglo di darci qualche anticipazione.
Perché una sessione speciale di Eire dedicata agli stranieri?
Perché al momento l’Italia non è fra le priorità degli investitori esteri. Per motivi ben noti legati alla situazione economica, che giocano contro il nostro Paese. Così abbiamo pensato di dare voce e visibilità agli stranieri che sono presenti in Italia, magari da tempo, e stanno investendo. Un modo per far capire che l’Italia non ha cessato di suscitare interesse per i capitali stranieri.
Chi sono e quanti sono?
Sono tanti. Attualmente abbiamo più di 40 miliardi di investimenti stranieri in Italia. Probabilmente anche di più.
Cosa prevede la sessione?
Abbiamo allestito una mostra che illustra i migliori esempi di investimenti esteri nel settore immobiliare italiano. Che sarà accompagnata da tre conferenze su altrettanti temi specifici di grande attualità: una dedicata all’argomento della “bad bank”, una alle peculiarità del real estate nostrano e una sui fondi assicurativi come alternativa alle banche.
Ci parli della mostra.
E’ una mostra molto interessante. Occupa una superficie di 160 mq ed è composta da una sessantina di totem. Questi pannelli ospitano i materiali fotografici e informativi che ci hanno fornito i gruppi stranieri sui loro progetti in corso.
Chi interverrà ai dibattiti?
Abbiamo fatto una scelta ben precisa. I relatori saranno tutti manager europei, ma non italiani. Su questi temi ci interessava offrire la prospettiva del manager europeo. È stato un po’ un test. Abbiamo pensato: se accettano il nostro invito, vuol dire che un certo interesse per il nostro Paese c’è.
Cosa c’entra la “bad bank”?
In Europa la bad bank è stata creata in Spagna, Germania e Irlanda mentre in Italia non ci siamo ancora mossi. Non so cosa stiamo aspettando visto che le banche non finanziano. Abbiamo invitato un rappresentante di Spagna e uno di Germania che ci racconteranno le soluzioni che hanno trovato. Soluzioni che magari potrebbero andare bene anche in Italia.
Si discuterà anche di “alternative finance provider”. Ce ne parli brevemente
Abbiamo invitato rappresentanti di assicurazioni e fondi di debito che sono molto attivi in Europa, ma in Italia non ci sono ancora. L’unico player è Generali; Allianz si sta guardando attorno, mentre Aew,Axa e Ubs stanno ancora facendo delle valutazioni che cercheremo di capire proprio dai loro interventi. L’ingresso di questi soggetti nel nostro Paese è molto importante perché rappresenta un’alternativa alle banche che si sono ritirate dal mercato.
Il nostro real estate è appetibile per gli investitori stranieri. Cosa interessa in particolare del nostro patrimonio immobiliare?
L’investitore guarda al ritorno sul rischio. Che nel nostro caso dipende sicuramente da fattori come la qualità del conduttore dell’immobile piuttosto che la qualità dell’immobile, ma anche dal rischio paese. Al momento pare che ci stiamo muovendo nella direzione giusta.
Spieghi.
Alcune operazioni si sono concluse recentemente con rendimenti intorno al 10 percento che non si vedeva da tempo. Se questi segnali si ripetono, altri investitori sono pronti a entrare nel mercato italiano. C’è ancora un problema, però.
Quale?
L’abbassamento dei prezzi, il repricing, è importante ma non basta. In questo momento manca purtroppo la liquidità del sistema bancario. Oggi chi compra lo fa senza rivolgersi alle banche e sono in pochi a poter fare investimenti del genere: le assicurazioni e un paio di fondi pensione. Quello che farebbe la differenza oggi sarebbe il ritorno dell’attività di finanziamento delle banche.
Che però sono bloccate.
Anche per questo a Eire 2013 parleremo di bad bank. Qualcosa dobbiamo inventarci in Italia, altrimenti la situazione non si sblocca. E finché non si sblocca dobbiamo quantomeno aprire il mercato alle assicurazioni e ai fondi di debito. Se le banche sono bloccate, bene cerchiamoci un’alternativa per ottenere finanziamenti a costi sostenibili.
Ci sono eccezioni?
Ci sono un paio di banche che dichiarano di essere disponibili a finanziare ma poi chiedono 500 punti base sopra lo spread. Ma un’offerta del genere non può essere presa seriamente in considerazione da un investitore.
Quali sono i segmenti che interessano maggiormente?
In genere, il retail. Per motivi molto semplici: ad esempio, nel caso di un centro commerciale, anche se uno o due conduttori falliscono, questo non incide sulla performance dell’asset. Inoltre, tolte Milano e Roma, la copertura di questi centri in Italia è inferiore alla media europea. Di interessante ci sono anche le high street, come corso Vittorio Emanuele a Milano o via del Corso a Roma, dove gli affari vanno sempre bene. Poi ci sono i sovereign wealth fund che guardano con molto interesse al settore alberghiero che è una grande ricchezza del nostro Paese perché attirerà sempre turismo. In questo settore ci sono stati e ci saranno investimenti.
Cosa non interessa?
Sarei più prudente sugli uffici perché è ancora debole la fiducia nella capacità del conduttore di pagare il canone di locazione per via della crisi generale. Qui a Milano poi sta nascendo una grande pipeline di nuovi uffici. E anche questo crea un po’ di incertezza.
Per investire però occorrono certezze. Che l’Italia abbia un governo offre sufficienti garanzie?
Ovviamente il nuovo governo, che per di più è un governo di larghe intese, darà maggiore sicurezza all’investitore straniero. Tuttavia si è visto che un po’ di investimenti sono stati fatti anche in assenza di un governo. In Italia il vero problema non è il governo.
Qual è il vero problema?
L’idea che si sono fatti all’estero è che, con o senza governo, in qualche modo ce la siamo sempre cavata. Le vere incertezza sono altre.
Quali?
In Italia le vere incertezze sono due.
La prima?
Riguarda il sistema della giustizia. Il fatto di avere un diritto contrattuale e dover aspettare in media 5 anni per farlo valere in giudizio è sicuramente un grave handicap.
E la seconda?
Che conta ancora di più, è l’imprevedibilità del fisco, con normative che cambiano da un giorno all’altro e un’amministrazione fiscale molto aggressiva. Cose che in passato sono sempre andate bene, in base a una nuova interpretazione di una normativa, mai cambiata, diventano di colpo illegittime. Sicuramente questo non aiuta ad aver fiducia nel nostro Paese. La combinazione dei due fattori – giustizia che non funziona e fisco che applica le normative quasi a piacere – è molto pericolosa.
Chi sono gli stranieri interessati all’Italia?
In realtà sarebbe più corretto parlare di tipologie di investitori. Ad ogni modo si può dire che ci sono i tedeschi che con tre dei loro fondi – Deka, Union Investment e Commerz Real – sono ancora qui e stanno investendo. Poi ci sono i russi; i sovereign wealth fund che abbiamo già visto e che sono i più forti in termini di disponibilità, come Abu Dhabi e Qatar; e i norvegesi. Americani, come Blackstone e Goldman, stanno guardando con grande interesse, li vedremo l’anno prossimo.
Perché l’anno prossimo?
Intendevo nei prossimi 12 mesi. Perché in molti casi le trattative sono in uno stato molto avanzato.
E’ di questi giorni la notizia che il fondo sovrano Quatar Holding ha acquistato una quota di minoranza del progetto Porta Nuova a Milano. Dobbiamo aspettarci un flusso di investimenti dall’estero?
Penso di sì. Se i fondamentali del nostro Paese sono a posto, la valutazione che saranno in tanti a condividere è che ci saranno sì delle difficoltà ma alla fine l’Italia andrà bene. Nessuno mette in dubbio che saremo in grado di uscire da questa situazione. Sulla base di queste valutazioni ci saranno soggetti che verranno a vedere quali sono le opportunità. E queste opportunità si offrono nei prossimi 12 mesi. Dopo, se c’è la ripresa, c’è meno possibilità di acquistare a prezzo basso.
Eire 2013 si svolge quindi in un momento ideale?
Sì, meglio ancora se fosse tra 6 mesi. Speriamo che la ripresa si veda anche dal numero dei visitatori.