La domanda di garanzie, secondo la Banca d’Italia, è cresciuta in modo significativo negli ultimi anni. Da un lato c’è la crisi economica che accresce il bisogno delle imprese di protezione e quello degli istituti di limitare il rischio, dall’altro il quadro normativo è divenuto più rigido e complesso. Proprio in questa cornice si inseriscono le garanzie cosiddette passive cioè quelle richieste dalle banche alle imprese per ottenere un finanziamento nella logica di minimizzare l’esposizione e il rischio dell’istituto.
Oltre a essere un elemento chiave nell’ottenimento di prestiti da parte delle banche – terreno d’elezione per la mediazione creditizia – già alle prese con troppi crediti deteriorati da smaltire (derivanti proprio da prestiti concessi e mai più riscossi), le garanzie cosiddette passive sono anche un modo per ottenere i plafond a condizioni migliori. Se si presentano garanzie scarse si otterranno solo importi limitati e rimborsabili in periodi brevi; in linea generale, in presenza di minori garanzie le condizioni del finanziamento peggiorano. Il motivo è semplice: le garanzie sono impegni richiesti a chi fa domanda di credito a tutela del fatto che le rate siano onorate regolarmente. Più alte sono meno la banca si espone al rischio di prestare denaro senza poi riuscire a riscuoterlo.
Le garanzie reali, cioè insistenti (ovvero collegate e vincolate) sul bene, sono fondamentalmente due: l’ipoteca e il pegno.
1. L’ipoteca è un diritto di garanzia che riguarda, principalmente, beni immobili registrati. Come spiega l’esperto del settore Mutionline si tratta di una delle forme più efficaci di garanzia per il creditore. Essa infatti stabilisce un diritto di prelazione sul bene che vale a tutelare il creditore contro il pericolo dell’insolvenza. Il bene rimane in godimento al proprietario che ne può usufruire liberamente. Se il debito manca o si estingue anche l’ipoteca fa altrettanto. L’estinzione è infatti automatica dopo 20 anni dalla sua costituzione, ma se il mutuo dura di più occorre rinnovarla. Gli istituti di credito richiedono che l’iscrizione ipotecaria sia di primo grado e preceda la consegna della somma al finanziato. L’iscrizione avviene per un valore superiore al finanziamento erogato (abitualmente tra il 150% e il 200%) questo perché l’ipoteca oltre a coprire il capitale erogato copre anche gli interessi concordati, gli eventuali interessi di mora, i premi assicurativi, gli oneri (da quelli erariali a quelli motarili) e le spese giudiziarie.
Per ottenere un mutuo edilizio per la costruzione di un immobile, la banca richiede, oltre alla documentazione ordinaria (come l’atto di provenienza dell’immobile) anche l’atto di provenienza del terreno, il capitolato dei lavori, l’elaborato tecnico progettuale definitivo e computo metrico estimativo redatto dall’impresa che realizzerà i lavori. Dopo la valutazione di fattibilità e la perizia tecnica, la banca provvederà a erogare il mutuo a stato di avanzamento lavori. In genere l’erogazione della prima tranche avviene solo dopo la realizzazione delle fondamenta e della struttura portante.
2. Il pegno è un diritto reale di garanzia che, a differenza dell’ipoteca, ha per oggetto i beni mobili non registrati. Esso prevede che l’istituto di credito entri in possesso di un bene mobile del debitore fino al rimborso del prestito. Nel caso il cliente non rimborsi il capitale preso in prestito, l’istituto erogatore sarà autorizzato ad entrare in pieno possesso del bene datogli in pegno. Il tutto al fine di evitare insolvenze da parte dei debitori. Essenziale perché il contratto sia ritenuto valio è il trasferimento del bene da parte del datore del pegno e la correlativa consegna a favore del creditore pignoratizio, anche se non mancano ipotesi di pegno cosiddetto anomalo, previste dalla legge, nelle quali la consegna del bene è sostituita da altre forme giuridiche di registrazione e annotazione. La garanzia rappresentata dal pegno è indivisibile, durando finché il debito sia integralmente soddisfatto.
(Claudia Cervini)