Vendite in calo del 7%, ma anche prezzi calati di 4 mila euro circa come valore medio, da 158 mila euro a 154 mila. Anche per i notai, il mercato immobiliare arriva da un anno, il 2023, in cui gli affari hanno conosciuto una diminuzione consistente, dovuta principalmente all’aumento dei tassi di interesse voluto dalla BCE, che ha fatto salire il valore dei mutui, e dall’incremento dell’inflazione, che ha eroso il potere d’acquisto soprattutto del ceto medio. La diminuzione delle compravendite, insomma, dipende dal fatto che costa di più farsi prestare i soldi, ma anche dal fatto che le classi medie hanno sempre meno denaro da spendere. Se si guarda la quantità delle case vendute, però, non c’è di che allarmarsi, spiega Enzo Albanese, presidente di FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari) di Milano, Monza Brianza e Lodi. I numeri più bassi del 2023 si spiegano anche con il fatto che l’anno precedente è stato da record, irripetibile, con tassi dei mutui sotto l’1%: il mercato, che probabilmente calerà un po’ anche quest’anno, comunque è in grado ancora di produrre affari per 100 miliardi di euro.
I notai dicono che il mercato è calato del 7%, un numero che inquadra la situazione attuale delle compravendite immobiliari?
Ogni attore del mercato dà i suoi dati, noi facciamo riferimento a quelli dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI), anche se in linea di massima la fotografia del settore non cambia. Anzi, secondo l’OMI saremmo quasi all’11% in meno di transazioni e vicini al 33%, sempre in meno, di mutui per l’acquisto di una casa. La situazione del 2023 non è stata brillante.
Un dato preoccupante?
Se togliamo dalle 780 mila transazioni del 2022 il 10-11% circa, possiamo dire che siamo arrivati comunque a un livello assolutamente non trascurabile. Si tratta di operazioni che cubano 100 miliardi di euro di transato: il mercato della residenza, quello retail, resta il primo in termini assoluti.
I dati che segnalano una diminuzione delle operazioni, insomma, non significano un tracollo?
No, è una sorta di stabilizzazione in relazione a un anno fuori dall’ordinario come il 2022, uno dei migliori di sempre. Per vedere un dato simile bisogna andare al 2007. Nel 2023 c’è stato un adeguamento del mercato dovuto a fattori esogeni come l’aumento dei tassi, che ha portato fuori mercato quelle persone che avevano sostituito la rata di affitto con la rata del mutuo, sfruttando i tassi bassissimi. Una parte di questo mercato è rimasta fuori gioco, non più in grado di acquistare, tanto è vero che c’è stata un’importante impennata delle locazioni.
Ma sul calo delle compravendite ha influito soltanto la crescita dei tassi di interesse della BCE e quindi quella dei mutui?
No. La diminuzione delle transazioni è dovuta in molti casi al calo del potere d’acquisto, all’inflazione: sono venute a mancare le risorse per far quadrare i conti familiari. Nel 2024 ci aspettiamo un anno che potrebbe essere ancora in ribasso rispetto al 2023. Ma non sono numeri che preoccupano, è un calo fisiologico. Ogni sei o sette anni il mercato ha una sorta di ridimensionamento, per diversi motivi.
Che tipo di appartamento ha subito di più la diminuzione delle vendite?
La categoria che ha risentito maggiormente della situazione è quella dei bilocali e trilocali. Se si sale di metratura, invece, si cambia l’interlocutore, che diventa meno influenzabile dalla situazione: chi compra un appartamento grande ha più disponibilità. La “botta” dal punto di vista economico l’ha avuta chi si comprava un bilocale come primo passo per lasciare la casa dei genitori o in vista di una famiglia tutta sua. E in generale il ceto medio. Una parte di questa fascia di popolazione ha dovuto soprassedere all’idea di acquistare o cambiare casa.
Le case green, quelle di ultima generazione, vengono considerate più appetibili dai clienti? Gli appartamenti nuovi hanno comunque un mercato migliore perché corrispondono di più ai criteri dell’efficientamento energetico?
Il mercato delle nuove costruzioni è sicuramente quello che ha meno impatto negativo: diminuiscono i cantieri e quindi non c’è una grande quantità di prodotto. Quello che c’è viene venduto. È l’usato che comincia ad avere qualche piccolo ritocco: un prodotto di scarsa qualità e con una classe energetica bassa (e magari con la necessità di ristrutturare) comincia a essere meno apprezzato.
C’è stata una diminuzione non solo delle transazioni, ma anche dei prezzi medi delle abitazioni: chi vende ha abbassato le pretese per cercare di piazzare le unità abitative che non riescono ad avere mercato?
Notiamo dall’autunno 2023 un incremento costante del numero degli annunci sui portali di riferimento, vuol dire che il prodotto residua di più e qualche aspettativa dei venditori non è più in linea con il mercato di riferimento. Per questo si può arrivare a trattare sul 5-10% del prezzo, anche se bisogna valutare caso per caso. Quando si vende con minore facilità e il prodotto rimane lì per cinque o sei mesi, se ci sono necessità da parte del venditore di cedere l’immobile si riesce a intavolare una trattativa.
Negli ultimi mesi si parla di una diminuzione dei tassi di interesse da parte della BCE, già questo potrebbe cominciare a rinvigorire il mercato immobiliare?
Siamo tutti in attesa di vedere cosa succede sui tassi, ora bisogna aspettare giugno per vedere se ci sono delle riduzioni. Se si va in banca, comunque, c’è la possibilità di avere un mutuo di lungo termine, magari a tasso fisso, a condizioni decisamente non proibitive: siamo tornati nell’ordine del 3,5-4% per un mutuo di 30 anni a tasso fisso. A queste condizioni io lo farei.
Perché allora vi aspettate una diminuzione degli affari anche quest’anno?
È un calo fisiologico: il mercato che ha fatto 780 mila transazioni aveva mutui allo 0,7-0,8%, con una possibilità enorme di accedere al credito a condizioni irripetibili, che non avremo mai più. Il mercato immobiliare ha due benzine: i tassi bassi e l’inflazione bassa. In queste condizioni il mercato corre. Se invece questi valori si alzano entrambi, come è stato negli ultimi tempi, il mercato ha una pausa.
(Paolo Rossetti)
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