Il 2022 è stato un anno in cui l’inflazione dilagante ha causato un incremento delle spese dello stato, ma anche un aumento dei prezzi, delle materie prime, il caro energia e il caro alimenti che ha causato un vero e proprio boom alimentare. Tutto ciò ha creato una situazione economica che ha necessitato la reazione della Banca Centrale Europea, così come della Federal reserve americana.
Mutui a tasso variabile: quali sono le strategie di uscita
Il rialzo dei tassi di interesse ha reso molto più care le rate dei mutui a tasso variabileEuribor a tre mesi, quindi l’indice di riferimento per i contratti relativi ai mutui a tasso variabile, in un anno è aumentato di 270 centesimi. Le previsioni sono comunque al rialzo anche nel 2023. Attualmente non è ancora prevista una exit strategy, questa, qualora dovesse essere ideata, non potrà essere uguale per tutti. Infatti ogni persona presenterà una situazione diversa e un contratto di mutuo diverso.
Tutto dipende dalla banca che si sceglie, dall’entrata in vigore del contratto, dalla data di stipula, dalla negoziazione individuale. In tutti i casi però esistono delle regole che possono essere condivise: la prima cosa da fare è valutare la situazione partendo dal piano di ammortamento del mutuo, quindi bisognerà guardare per ogni rata i due dati fondamentali vale a dire il debito residuo, quindi la somma decrescente su cui viene calcolata mese per mese e la rata, la quota di capitale, questa è mese per mese crescente.
Nel caso di un mutuo Euribor 3 mesi a 30 anni con spread a 150 da 200.000 euro la cui prima rata è stata pagata a febbraio 2022 al 1%, la rata di febbraio 2023 dovrà essere del 3,7%. Questo significa che il piano di ammortamento sarà necessariamente di 481,40 euro relativamente alla rata mensile per un capitale di 194.256 euro.
In questo modo si ottiene 598,85 che viene aggiunto all’importo della rata quindi ai 481,40 ovvero 1079,25.
Stiamo parlando dunque di un incremento notevole rispetto alla prima rata che era di poco inferiore ai 500 euro. Un ulteriore incremento del costo dell’Euribor, come si prospetta per il 2023 avrebbe effetti ancora più disastrosi. Se ipotizziamo infatti un rialzo di un altro punto nei prossimi sei mesi ad agosto avremo una rata di 1.231.
Mutui a tasso variabile: la exit introdotta in legge di bilancio
Ecco che potrebbe entrare in gioco la clausola inserita in legge di bilancio 2023 e voluta fortemente da Giorgia Meloni che prevede il passaggio dal contratto di mutuo a tasso variabile ad un nuovo contratto di mutuo rinegoziato a tasso fisso. Una misura che consente al cliente di prendere il timone della nave relativa all’acquisto della sua prima casa, soprattutto se il suo reddito è inferiore ai 35.000 euro all’anno.
L’altra exit strategy, sempre dal punto di vista del cliente, e quella dell’estinzione del debito e per poterlo estinguere bisognerà necessariamente rinegoziarlo. Oltre allo switch dal variabile al fisso che abbiamo detto poc’anzi, c’è anche la possibilità di effettuare una surroga e quindi saldare la parte di capitale rimanente azzerando notevolmente la rata.
Per quanto concerne la rinegoziazione obbligatoria, questa come abbiamo detto è permessa soltanto ai contribuenti che hanno un ISEE non superiore a 35.000 e che non siano mai stati in ritardo sui pagamenti. Sono le due condizioni necessarie per poterla ottenere secondo quanto stabilito dalla legge di bilancio 2023. Ma abbiamo un’altra exit, quella della surroga con un’altra banca. Anche se la persona può aver effettuato dei pagamenti in ritardo, una terza banca potrebbe considerare questo ritardo sostenibile e per questo motivo si potrà ottenere una rinegoziazione del tasso di interesse con una relativa rata inferiore.