“Le banche stanno cominciando a fare distinguo tra gli immobili efficienti energeticamente e quelli che lo sono meno. Fanno campagne sui mutui offrendo condizioni diverse (interessi più bassi) per gli immobili in classe energetica A, che danno maggiori garanzie perché non perdono valore”. Quello che dice Enzo Albanese, presidente di FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari) di Milano, Monza Brianza e Lodi, ormai è una evidenza confermata dalla Banca d’Italia: in uno studio sui mutui verdi, quelli relativi a immobili efficientati energeticamente, si specifica che nel 2022 “hanno raggiunto oltre il 6% del volume totale dei mutui delle famiglie, riflettendo una crescita sia della domanda che dell’offerta”.
Una tendenza che ha ricevuto impulso dalla direttiva case green della UE, che impone il raggiungimento delle emissioni zero entro il 2050. Questo significa che chi comprerà una casa di classe energetica superiore avrà tassi più agevolati rispetto all’acquisto di un’abitazione che non ha questi requisiti. Anzi, si vedrà anche finanziata una quota superiore del costo totale. Secondo La Verità, chi non fa un mutuo green spende almeno 10mila euro in più, mentre secondo Bankitalia tra i due tipi di prestito (green o no) c’è una differenza di 7 punti base. Un gap che può salire a quote più alte. Ormai le banche per questi finanziamenti fanno anche delle vere e proprie promozioni.
La Banca d’Italia dice che i mutui verdi (o green, che dir si voglia) stanno prendendo piede. Le condizioni che vengono fatte sono molto diverse rispetto a quelle per le case con classi energetiche più basse?
Alcune banche, come ha fatto a luglio Banco BPM, stanno cominciando a fare delle promozioni specifiche su questo tipo di prodotto, con una bella differenza tra il mutuo classico e quello relativo a immobili più efficienti dal punto di vista energetico, di classe A. Un aspetto che si andrà evidenziando sempre di più.
Secondo La Verità, se il mutuo non è green si spendono almeno 10mila euro in più. Secondo la Banca d’Italia, il differenziale di tasso di interesse tra mutui green e non green è di 7 punti base, meno di 6 euro di costo mensile per il mutuo. Quanto incide veramente il gap tra i due finanziamenti?
Il mutuo solitamente è trentennale, se lo faccio adesso a certe condizioni me le porto dietro per tutta la sua durata. Per valutare la differenza bisogna vedere anche qual è l’importo del mutuo stesso. Il problema, però, va valutato su più fronti: uno è quello del costo secco della rata, l’altro è la possibilità di ottenere un mutuo che copre una fetta più ampia del costo totale. Il ragionamento che fanno gli istituti di credito non è del tutto fuori luogo: per un immobile che mantiene valore nel tempo, le banche sono più disponibili a mantenere alta l’asticella dell’importo erogato, rispetto, invece, a un mutuo che riguarda un immobile non efficiente dal punto di vista energetico e che, per questo, nel corso degli anni perderà valore.
Vuol dire che, posto che ormai difficilmente si fanno mutui al 100%, con il mutuo green le banche sono disponibili a finanziare una percentuale maggiore della spesa?
Se con i mutui green si arriva al 70-80%, con i mutui non green gli istituti di credito sono molto più attenti sull’importo da erogare: alcuni non vanno oltre il 50% del valore dell’immobile. Ci sono poi piccoli istituti del territorio che hanno escluso il finanziamento agli appartamenti che sono in classe energetica F o G.
Se è così, per una famiglia che non ha grandi disponibilità, dover sborsare subito la metà dei soldi per l’acquisto può diventare un bel problema.
Bisogna tenere conto che gli immobili di classe energetica bassa hanno valori più contenuti, ma riguardano una fascia di soggetti che possono avere qualche problema per l’accesso al mutuo.
Al di là dei dati, la sua sensazione da operatore immobiliare qual è? Che prospettive ci sono in merito alla possibilità di ottenere un prestito per comprare casa?
La diffusione dei mutui green sarà sempre più evidente e questo porterà un interesse maggiore sugli immobili di nuova costruzione, che ormai sono tutti in classe energetica A o superiori. Le banche cercheranno di incentivare questa tendenza. Purtroppo, in Italia abbiamo tanti immobili in classe energetica bassa e prima o poi dovremo farci i conti.
Ma questi immobili sono la stragrande maggioranza del patrimonio italiano: sono destinati a perdere di valore?
Sicuramente la domanda cercherà di andare verso il prodotto che dà meno problemi. Gli appartamenti potrebbero perdere valore: non è una cosa che vedremo nei prossimi due o tre anni, ma in una prospettiva più lunga sì. La forbice tra il valore degli immobili efficienti energeticamente e gli altri si allargherà.
La direttiva UE finirà a lungo andare per deprezzare il nostro patrimonio immobiliare?
In Italia bisogna cercare di tutelare le famiglie: la maggior parte dei loro patrimoni è allocata negli immobili. Occorre tutelare questa ricchezza che è più o meno la metà della ricchezza degli italiani.
Alla fine, quindi, come si evolverà il mercato dei mutui?
Sui mutui green la strada è stata tracciata e non si torna indietro: il sistema bancario ha tutto l’interesse a incentivarli. Devono anche accantonare meno per sostenerli: se su un mutuo green accantonano il 50%, su un altro devono farlo per l’80-90%. Per quanto riguarda il resto bisognerà cercare di agire in maniera intelligente, tentando di non fare danni, dando, ad esempio, ai condomini la possibilità di efficientarsi non tanto con il superbonus al 110%, ma con mutui specifici a condizioni agevolate. Mutui per ristrutturare che vengono contratti non dai singoli, ma dal condominio stesso, che mette in conto così una sorta di spesa condominiale da ammortizzare in vent’anni. Anche se fosse a tassi molto agevolati, è un prestito che ritorna, che va restituito, non come il superbonus. Diciamo che siamo all’inizio di un percorso segnato da tentativi e cambiamenti. Il problema è che di case efficienti non ne abbiamo tante: se togliamo il nuovo è poca roba.
Ma se ho una casa in classe G e vado in banca a chiedere un mutuo per ristrutturarla e portarla in classe A mi aiutano?
Oggi no. Dovrà esserci un’attenzione da parte del legislatore per permettere alle banche di andare incontro anche a queste esigenze. E alle persone di avere un prestito per procedere ai lavori.
(Paolo Rossetti)
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