I tassi sui mutui hanno raggiunto livelli impensati fino a un anno fa, infatti L’Italia ha sperimentato una situazione “bipolare” assistendo a oscillazioni dei prezzi, che sono andate da tassi anche inferiori all’1%, come non si vedevano ormai da tantissimo tempo, fino a tassi che superavano il 2% e che poi hanno anche raggiunto il 4%, a seguito del conflitto in Ucraina che ha enormemente incrementato l’inflazione.
La Banca Centrale Europea (BCE), dopo aver fatto prevalere, nel primo semestre del conflitto, la posizione delle colombe, ha deciso poi di innalzare i tassi come strategia anti-inflattiva. Se ciò ha determinato un maggior rendimento delle cedole BTP a scadenza quinquennale o decennale, dall’altro canto le famiglie hanno dovuto fare i conti con la realtà, vale a dire con l’impossibilità di poter accedere realmente ad un mutuo per comprare la prima casa.
Mutuo prima casa: aumentano i tassi e la richiesta di garanzie da parte delle banche
In effetti l’incremento dei tassi di interesse ha anche reso necessaria una maggiore verifica a monte da pare degli istituti di credito, nei confronti degli aspiranti acquirenti: aumentando i tassi infatti, aumenta anche la capacità economica richiesta al singolo cliente che intende acquistare una casa. Gli istituti di credito dunque diventano più esigenti in termini di requisiti e garanzie. Laddove la banca dovesse riscontrare l’esistenza di detti requisiti parametrati ad un determinato tasso di interesse, il cliente deve poi affrontare la realtà dei fatti: conviene più l’affitto oppure il mutuo prima casa?
È bene precisare anzitutto che esistono centri città in cui l’affitto potrebbe addirittura essere più conveniente del mutuo, in quanto, con l’applicazione dell’equo canone, la rata mensile dell’affitto potrebbe addirittura ridursi sensibilmente rispetto alla rata del mutuo. Tecnocasa ha condotto per Repubblica una ricerca proprio per monitorare lo stato del mercato attuale, con l’ultimo incremento dei tassi di interesse da parte della BCE di 25 punti percentuali. A maggio 2023, la rata del mutuo potrebbe non essere più tanto conveniente.
È vero anche che l’inflazione ha incrementato anche il costo del canone d’affitto, ma molti proprietari hanno deciso di non gravare sulle tasche dei locatori in modo da tenere duro in questo periodo così difficile. E quindi il caro affitti viene attenuato da un lato dagli sforzi dei privati, dall’altro dall’applicazione dell’equo canone.
Mutuo prima casa: lo studio Tecnocasa rivela dove conviene affittare
Lo studio di comparazione che si basa sui prezzi del mese di maggio 2023, condotto da Tecnocasa per Repubblica, mette un mutuo al 80% del prezzo di acquisto con una durata 25ennale in comparazione con una rata di canone di locazione media per città. Ecco il risultato.
Mutuo o affitto? Lo studio Tecnocasa sulle città di Milano, Roma, Bologna, Genova, Palermo, Firenze
Sulla base di questo studio Milano non si smentisce mai: la città più cara d’Italia per chi vuole comprare casa, necessita almeno di 4.263 al metro quadrato, per cui un bilocale di 65 metri quadrati ha una rata mensile del mutuo di 1.282 euro, concessa per un reddito minimo di 4.272. Lo stesso immobile in affitto costerebbe mensilmente 1038 al mese. Quindi l’affitto consente di risparmiare 244 al mese. L’esperimento ripetuto anche per un trilocale conduce agli stessi risultati.
Sulla base di questi studi la città più conveniente del nord Italia risulta essere Genova che vanta prezzi d’acquisto tra i più bassi, considerando tutte le grandi città italiane. Infatti al metro quadrato una casa può essere acquistata con 1123 ed una rata del mutuo può venire a costare 338 euro al mese per un bilocale. Per un affitto invece si pagherebbero 414 euro.
A Roma le case costano i media poco meno di 3000 euro al metro quadrato e la rata mensile di un bilocale è di 893, poco più di 772 dell’affitto. Un trilocale invece verrebbe a costare 1061 euro e, nel migliore dei casi, 963 euro.
A Firenze conviene l’affitto, esattamente come a Roma, poiché la rata del bilocale costa 871 euro, mentre l’affitto 670 euro.
Lo stacco è evidente tra Nord e Sud, infatti se a Palermo, anche in presenza di un incremento dei tassi di interesse, la rata del mutuo resta più conveniente rispetto al canone di locazione con i suoi 342 euro mensili contro i 416 dell’affitto, a Bologna per un bilocale da acquistare occorre pagare una rata di 779 al mese contro i 703 del canone di locazione, poiché la richiesta di appartamenti in questa città è cresciuta dell’8,1% nel 2022.
Tuttavia bisogna anche considerare le detrazioni al 19% dell’Irpef in dichiarazione dei redditi che, in un certo senso, sempre valutando caso per caso, potrebbero anche rendere l’acquisto della casa la scelta strategica più importante.
