Come previsto, la discussione sul Superbonus 110% è ben lontana dall’esaurirsi dopo che, questa mattina il testo di proroga della cessione dei crediti è passato alla Camera con 172 voti a favore, 114 contrari e un astenuto e attende l’approvazione in Senato.
Bagarre in aula dopo il voto, ma perchè il contributo per la ristrutturazione green infiamma ancora gli animi?
Superbonus 110% condominio: le novità dopo il voto alla Camera
L’aliquota al 110%, promessa fino al 2022, sarà ancora erogata per coloro che lo scorso anno avevano approvato i lavori attraverso la delibera di assemblea condominiale e presentato la Cilas. Solo con queste particolari condizioni sarà approvata la cessione dei crediti (in 10 anni e non più in 4), anche per le spese sostenute nel 2023.
L’aliquota piena, vale a dire al 110%, sarà erogata anche per coloro che hanno operato le ristrutturazioni nei crateri sismici.
Per tutti gli altri invece l’aliquota scende al 90%, cioè esattamente come quanto era stato previsto nella legge di bilancio 2023, approvata il 28 dicembre 2022. La novità principale che emerge dal decreto “blocca cessioni” è l’eliminazione dell’emendamento che prevedeva il taglio dell’aliquota anche per coloro che avevano presentato varianti al progetto.
Tutte le aliquote Superbonus 110% dopo l’approvazione del decreto “blocca cessioni”
Per gli edifici condominiali, sulla base della nuova scaletta di aliquote per il Superbonus 110%, attraverso il decreto “blocca cessioni” sono stati dunque determinati altri termini:
- l’aliquota piena al 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023 in caso di approvazione della delibera che dà il via ai lavori entro il 24 novembre 2022 e Cilas presentata entro il 25 novembre ovvero delibera approvata entro il 18 novembre e Cilas presentata entro il 31 dicembre 2022;
- al 90% per le spese sostenute nell’anno 2023;
- al 70% per le spese sostenute nell’anno 2024;
- al 65% per le spese sostenute nell’anno 2025. La stessa aliquota del 110% spetta per gli interventi di demolizione e ricostruzione per i quali al 31 dicembre 2022 era stata presentata la domanda per l’acquisizione del titolo abilitativo ai lavori.
Superbonus 110% condominio: quale tipo di delibera assembleare è valida?
In merito all’insufficienza della documentazione della data di presentazione della Cilas, che avrebbe reso necessario anche la presentazione del documento di delibera dell’assemblea riunita per l’approvazione dell’esecuzione dei lavori era stato già detto. Quello che non era stato specificato è che, nel rispetto dei diritti di tutti i condomini, la normativa appena approvata alla Camera specifica che è necessario non tanto presentare una delibera assembleare in cui si dichiara formalmente che tutti i condomini (la maggioranza assoluta) è d’accordo ad usufruire del Superbonus, quanto alla delibera che indichi espressamente l’approvazione del progetto, chia sia possibilmente anche provvista di contratti d’appalto e che insomma dimostri una chiara e consapevole idea dei lavori da a da affrontare da parte di tutti i condomini. La stessa deliberà dovrà anche essere provvista di ripartizione delle spese sulla base delle tabelle millesimali precedentemente stabilite sulla base di una valutazione peritale.
Non si tratta di un ostruzionismo normativo, ma di una coerenza giuridica. E infatti la Cassazione si è recentemente pronunciata in materia di spese chiarendo che “quella con la quale gli interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l’individuazione del piano di riparto dei corrispondenti oneri” (sentenza 10235/2013, n.d.r.). E ciò inficia la validità giuridica delle delibere meramente interlocutorie.
Ciò ridefinisce gli obblighi sia dell’amministratore sia del condominio e dei mini condomini: questi infatti devono autocertificare la data della delibera assembleare al fine di evitare abusi. Ma la certificazione consiste nella trasmissione dei contenuti via Pec, raccomandata A/R, apposizione telematica di marche temporali e acquisizione forense del documento. Non certo di una falsificazione della data e degli elementi relativi ad una delibera assembleare che costituirebbe di per sé un reato penale punibile con la pena della reclusione da due a sei anni.
Si tratta di una novità perché, in questo caso, non è richiesto che i lavori fossero già cominciati per poter avere l’aliquota piena al 110%. L’altra novità è che in caso di varianti al progetto (opportunamente documentate esattamente come la prima delibera di ripartizione delle spese e approvazione del progetto), non ci saranno penalizzazioni. Si elimina dunque la cecità burocratiche che caratterizzava i blocchi di cantiere nei due anni precedenti, in funzione di una velocizzazione dei lavori.
Per gli edifici “assimilati” ai condomini, ossia gli edifici fino a quattro unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà, non è ovviamente richiesta la delibera assembleare di approvazione dei lavori. Di conseguenza in questo caso per poter usufruire del 110% anche per i lavori pagati nel 2023 la Cilas deve essere stata obbligatoriamente presentata entro il 25 novembre 2022.
Superbonus 110% condominio: cosa è previsto per gli immobili danneggiati dal terremoto?
La terza e ultima novità sul Superbonus 110% è invece l’aliquota piena per tutti quegli edifici danneggiati dagli eventi sismici, ma ciò non vale per tutti: ad esempio gli edifici danneggiati in Sicilia dai terremoti dei primi del ‘900 e quelli in Campania danneggiati dal terremoto del 1980 non godranno dell’aliquota piena salvo i casi in cui non sia stata fatta richiesta in precedenza e non siano stati presentati i requisiti poc’anzi esposti.
Gli edifici inclusi nel decreto sul Superbonus 110% sono infatti quelli dei distretti sismici interessati dall’aprile 2009 (terremoto de L’Aquila, n.d.r.) dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza, sia in caso di condomini che di edifici unifamiliari. Non basta però la sola ubicazione del distretto sismico, è necessario che venga accertato il nesso causale tra la lesione e l’evento sismico così come specificato dall’Agenzia delle Entrate. Parimenti gli immobili situati nei crateri sismici e che non hanno avuto danni dal terremoto, non potranno godere della proroga dell’aliquota al 110%.
