RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE. In questi anni molti proprietari di immobili si sono avvalsi dell’articolo 3 lettera d del testo unico sull’edilizia che consente di aumentare la volumetria dell’edificio. Ma le distanze con gli altri immobili devono essere sempre rispettate. Questo coincide molto spesso in un aumento di volumetria verso l’alto oppure verso altre limitazioni e delimitazioni del cortile di proprietà, purché le mura dell’edificio non accorcino la distanza con altri edifici e fabbricati. Per qualcuno potrebbe non costituire un problema, ma per altre persone invece ciò coinciderebbe con la necessità di dover ristrutturare anche il tetto e l’intero edificio in altezza.
Ristrutturazioni edilizie: per la Cassazione devono essere sempre rispettate le distanze tra edifici
Ciò appare anche molto più chiaro dopo l’approvazione del decreto semplificazioni, il numero 76/ 2020, con cui il legislatore ha rimaneggiato il testo unico dell’edilizia, chiarendo quella che è la normativa attualmente vigente che è stata poi saldata attraverso il decreto sblocca cantieri numero 32/2019.
Con la sentenza numero 12.751/23 pubblicata l’11 maggio dalla seconda sezione civile della Cassazione però viene bocciata anche la strategia della ricostruzione in sopraelevazione in quanto, nel caso di specie, andrebbe a intaccare le distanze con un altro edificio: si tratta di una costruzione operata su un vecchio magazzino a un metro e mezzo dal confine e a 6 metri dalla facciata dell’albergo. Il proprietario in questo caso è stato condannato ad arretrare la porzione di edificio costruito in sopraelevazione la Corte d’Appello ha rigettato il gravame sul punto in quanto l’opera edificata costituirebbe una nuova costruzione che viola le distanze.
Ristrutturazioni edilizie: com’è cambiata la normativa
Prima del 2013 la ricostruzione di un edificio doveva tenere conto dei limiti preesistenti di altezza, volumetria e sagoma e area di sedime. Le altre eccedenze dovevano essere considerate come nuove costruzioni soprattutto in tema di distanze che dovevano rispettare i limiti legali. Per le ricostruzioni invece le distanze erano quelle previste per l’edificio originario 10 anni fa è stato approvato il decreto 69/2013 che modificava l’articolo 3 del testo unico dell’edilizia e faceva rientrare nell’ambito della ristrutturazione edilizia anche con interventi che consistono nella demolizione e ricostruzione della stessa volumetria del fabbricato preesistente fatto salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica. Quindi per avere una ricostruzione bastava rispettare la volumetria originaria e non anche la sagoma.
Con il decreto sblocca cantieri 32/2/2019, la demolizione e ricostruzione di un fabbricato può essere consentita solo nel limite delle distanze preesistenti, se legittime, ma condizione che si è realizzata assicurando che l’area di sedime e il volume dell’edificio ricostruito, coincidano con quelli del fabbricato demolito, nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo.
Con lo sbloccacantieri però non è stato approvato l’aumento di volumetria e quindi tutte le leggi regionali difformi dal decreto sono dichiarate illegittime della Corte Costituzionale. Se dunque la rigenerazione urbana è stata resa possibile grazie allo sblocca cantieri esistono alcuni obiettivi ritenuti prioritari nella rigenerazione urbana dove si interviene soprattutto in materia di distanza fra costruzioni.
A seguito delle modifiche del decreto 76/ 2020, la ristrutturazione ha cominciato a interessare anche la sagoma, i prospetti, il sedile e le caratteristiche di plani volumetria: quindi bisogna rispettare il volume preesistente, ma la tipologia del nuovo manufatto può essere anche diversa da quella del fabbricato preesistente. Al di là di tutte le modifiche che sono poi state operate sulla normativa vigente in tema di ristrutturazione, ciò che resta solido è il rispetto nella distanza tra costruzioni preesistenti.